Lettera di recesso dell'inquilino dal contratto di affitto: fac simile

Se devi lasciare la casa prima della scadenza, puoi recedere dal contratto di affitto con un preavviso di sei mesi: in qualsiasi momento se ci sono gravi motivi, liberamente se il contratto lo prevede. Il recesso è la dichiarazione con cui sciogli il contratto da solo, senza bisogno del consenso del proprietario. Qui trovi un fac simile di lettera di recesso da compilare e gli adempimenti dopo il rilascio, compresa l'imposta di registro sulla risoluzione.

• Strumento collegatoCalcolo dell'imposta di registro sul contratto di affitto

Recesso, disdetta e risoluzione

Nel linguaggio comune si parla spesso di «disdetta». Nella legge, però, la disdetta è la comunicazione che impedisce il rinnovo alla scadenza: l'art. 3 L. 431/1998 la regola per il proprietario. Il recesso, invece, chiude il contratto prima della scadenza. Quando il contratto cessa in anticipo, per l'Agenzia delle Entrate si ha una risoluzione, da comunicare entro 30 giorni.

Due tipi di recesso

• Per gravi motivi. «Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi» (art. 3, comma 6, L. 431/1998). Il conduttore è l'inquilino, il locatore il proprietario. Il diritto vale qualunque cosa dica il contratto; l'art. 4 L. 392/1978 aggiunge che il preavviso è «di almeno sei mesi» e va comunicato «con lettera raccomandata».
• Previsto dal contratto. Le parti possono concordare che l'inquilino receda in qualsiasi momento, anche senza motivi, con raccomandata inviata «almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione» (art. 4 L. 392/1978). Serve una clausola espressa nel contratto.

Nel contratto 4+4 a canone libero la clausola di recesso libero c'è solo se l'avete firmata. Nel 3+2 a canone concordato il contratto tipo ministeriale prevede solo il recesso per gravi motivi, «previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima» (DM 16/01/2017, allegato A, art. 8). Senza gravi motivi e senza clausola resta l'accordo con il proprietario, cioè la risoluzione consensuale (art. 1372 c.c.), descritta nella guida sulla risoluzione anticipata del contratto di affitto. Le altre fasi del rapporto sono raccolte nella sezione contratto di affitto.

Che cosa sono i gravi motivi

La legge non li elenca: li ha definiti la Cassazione, soprattutto in cause su negozi e uffici, dove l'art. 27 L. 392/1978 riprende «l'identica formulazione» dell'art. 4 previsto per le abitazioni (Cass. 17802/2026). Secondo un orientamento costante, i motivi devono derivare da avvenimenti:

• sopravvenuti, cioè successivi alla firma del contratto;
• estranei alla volontà di chi recede;
• imprevedibili al momento della firma.

Questi avvenimenti devono rendere gravosa la prosecuzione del contratto. Non basta una valutazione personale di convenienza: i motivi «devono avere carattere oggettivo» (Cass. 17802/2026; nello stesso senso Cass. 30862/2023). Per le abitazioni non esiste un elenco ufficiale di casi ammessi: conta la situazione concreta e, se il proprietario contesta, decide il giudice.

I motivi vanno scritti nella lettera

Sì, se recedi per gravi motivi. In una causa su un'abitazione la Cassazione ha ricordato che il recesso dell'art. 3, comma 6, L. 431/1998, come quello dell'art. 4 L. 392/1978, va esercitato «con indicazione del grave motivo» (Cass. 24176/2023). Per gli immobili non abitativi ha precisato che basta indicare il motivo, senza spiegarne nel dettaglio le ragioni né provarlo: la prova serve se il proprietario contesta. I motivi però vanno specificati subito, perché il proprietario deve poterli verificare, e non si possono aggiungere dopo (Cass. 30862/2023).

In pratica descrivi il fatto in poche righe concrete: che cosa è successo, quando, perché non dipende da te e perché ti costringe a lasciare la casa. Conserva i documenti che lo provano, per esempio la comunicazione del datore di lavoro. Se recedi in base a una clausola di recesso libero, invece, i motivi non servono.

Da quando decorrono i sei mesi

Il recesso produce effetto quando arriva al proprietario: gli atti unilaterali «producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati» (art. 1334 c.c.) e si presumono conosciuti quando giungono al suo indirizzo (art. 1335 c.c.). I sei mesi si contano quindi dal giorno di consegna indicato sull'avviso di ricevimento o sulla ricevuta di consegna della PEC, non dal giorno in cui spedisci.

Se il proprietario non ritira la raccomandata, per la Cassazione conta in genere il giorno in cui il postino lascia l'avviso di giacenza, non quello del ritiro (Cass. 19480/2026); in alcune materie, come le notifiche fiscali, i giorni da contare sono dieci. Indica quindi una data di rilascio con qualche giorno di margine. Durante il preavviso il contratto prosegue: canone e spese restano dovuti.

Se il preavviso è più breve

La legge chiede un preavviso di almeno sei mesi, ma non dice cosa succede se la lettera indica una data più vicina. Per la Cassazione è un principio generale che il conduttore paghi i canoni «fino al termine semestrale di preavviso», e non quelli successivi (Cass. 34991/2023, in una causa di leasing, che richiama Cass. 9415/2011 e 13092/2017). Secondo un orientamento riportato dalle raccolte di giurisprudenza, ma non confermato da pronunce recenti della Cassazione, il recesso con preavviso troppo breve non è nullo e produce effetto alla scadenza dei sei mesi: consideralo un punto incerto. Per questo il modello contiene una frase di salvaguardia: se la data indicata cade prima della fine del preavviso, il recesso vale dalla scadenza dei sei mesi.

Come compilarla e inviarla

1. Scegli il tipo di recesso. Indica «previsto dal contratto» solo se il contratto contiene la clausola di recesso libero. Con «per gravi motivi» descrivi i fatti nel campo dei motivi; con l'altra scelta la lettera richiama la clausola, di cui indichi l'articolo.
2. Calcola la data di rilascio. Deve cadere almeno sei mesi dopo l'arrivo della lettera al proprietario, con qualche giorno di margine per la consegna.
3. Completa i dati del contratto. Gli estremi di registrazione (codice identificativo di 17 caratteri oppure ufficio, anno, serie e numero) sono facoltativi: se lasci vuoto il campo, la riga non compare. Completa o cancella ogni altro testo tra parentesi quadre.
4. Indirizza la lettera a tutti i proprietari indicati nel contratto, firmala e inviala con raccomandata con avviso di ricevimento o con PEC.
5. Conserva le prove: copia firmata della lettera, ricevuta di spedizione e avviso di ricevimento, oppure le ricevute della PEC. Dimostrano la data da cui decorrono i sei mesi.

La legge parla di raccomandata. La PEC equivale alla notificazione per posta, salvo che la legge disponga diversamente (art. 48 D.Lgs. 82/2005, in vigore ma di prevista abrogazione), ma la ricevuta di avvenuta consegna la rilascia il gestore PEC del destinatario (art. 6 D.P.R. 68/2005): serve quindi che anche il proprietario abbia un indirizzo PEC. La Cassazione ammette, oltre alla raccomandata, «altra modalità equipollente» (Cass. 30862/2023), ma le alternative sono più facili da contestare.

Dopo il rilascio: risoluzione, imposta di registro e deposito

Quando il contratto cessa, la risoluzione va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI. In regime ordinario si pagano 67 € di imposta di registro: con addebito sul conto se la comunicazione parte online, altrimenti con l'F24 Elementi identificativi, codice tributo 1503, presentando il modello RLI all'ufficio che ha registrato il contratto. Se tutti i proprietari hanno scelto la cedolare secca l'imposta non è dovuta, ma la comunicazione sì.

La comunicazione può presentarla una delle parti: nelle istruzioni del modello RLI chi la invia si qualifica come «parte del contratto» e deve consegnare alle altre parti copia delle ricevute. Verso l'Agenzia proprietario e inquilino rispondono in solido dell'imposta (art. 57 D.P.R. 131/1986), quindi conviene accordarsi su chi provvede e farsi mandare la ricevuta: la lettera lo chiede espressamente.

Se il registro era stato pagato per l'intera durata, chi lo ha pagato può chiedere il rimborso delle annualità successive a quella in corso, con un'istanza all'ufficio che ha registrato il contratto, entro 3 anni (art. 17 e art. 77 D.P.R. 131/1986). Gli importi si calcolano con il calcolatore dell'imposta di registro, scegliendo «risoluzione anticipata»; il confronto tra le due modalità di pagamento è nella guida imposta di registro: ogni anno o per tutta la durata?

Dopo la riconsegna il proprietario deve restituirti il deposito cauzionale con gli interessi legali non ancora pagati. Per chiederlo puoi usare la lettera per la restituzione del deposito cauzionale; tempi e trattenute ammesse sono spiegati nella guida sulla restituzione del deposito cauzionale.