Il canone concordato è un contratto di affitto di abitazioni in cui il canone deve rientrare nelle fasce fissate dall'accordo territoriale del comune; dura almeno 3 anni più 2 di proroga, per questo si chiama anche «3+2».
Come funziona
È previsto dall'art. 2, comma 3, della L. 431/1998. Il canone non è libero: deve stare nelle fasce stabilite dall'accordo territoriale, l'intesa firmata nel comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini secondo i criteri del decreto ministeriale del 16/01/2017. Lo stesso decreto contiene il contratto tipo da usare. Gli accordi possono esistere in qualunque comune.
- Durata: almeno 3 anni. Alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni; poi, senza comunicazioni, si rinnova di due anni in due anni. Il proprietario può evitare la proroga solo per i motivi indicati dalla legge.
- Canone massimo: un patto che attribuisce al proprietario più del massimo dell'accordo è nullo.
- Deposito cauzionale: al massimo tre mensilità.
- Aggiornamento ISTAT: solo se lo prevede l'accordo, al massimo il 75% della variazione, e mai con la cedolare secca.
- Varianti: esistono anche contratti transitori e per studenti universitari a canone concordato.
Le agevolazioni fiscali
- cedolare secca al 10% invece del 21% nei comuni ad alta tensione abitativa e in alcuni altri comuni indicati dalla legge;
- in regime IRPEF, nei comuni ad alta tensione abitativa, reddito ridotto di un ulteriore 30% (si tassa il 66,5% del canone) e imposta di registro calcolata sul 70% del canone;
- IMU ridotta al 75% in qualunque comune;
- per l'inquilino che ci abita, detrazione IRPEF di 495,80 € o 247,90 € secondo il reddito, invece di 300 € o 150 €.
Se il contratto è firmato senza l'assistenza delle associazioni («non assistito»), per la cedolare al 10% e per le agevolazioni su IRPEF e registro serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo; per l'IMU i regolamenti comunali spesso la richiedono.
Conviene?
Il canone più basso va confrontato con il risparmio d'imposta. Nell'esempio della guida dedicata, un bilocale in un capoluogo affittato a 650 € al mese a canone concordato, con la cedolare al 10%, rende al proprietario 574,44 € l'anno in più che a 750 € a canone libero con la cedolare al 21%, grazie a imposte e IMU più basse. Il ragionamento completo è nella guida canone concordato: conviene al proprietario?; per i tuoi numeri usa il calcolatore canone concordato o libero. Le regole della cedolare ridotta sono nella guida sulla cedolare secca al 10%.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra canone concordato e canone libero?
Nel canone libero, cioè il contratto 4+4, le parti fissano l'importo senza fasce e il contratto dura 4 anni più 4 di rinnovo. Nel concordato il canone deve rispettare l'accordo territoriale e la durata minima è di 3 anni più 2: in cambio spettano le agevolazioni fiscali.
Fonti
- L. 09/12/1998 n. 431, art. 2 (contratti di locazione)
- L. 09/12/1998 n. 431, art. 8 (agevolazioni fiscali)
- DM 16/01/2017, criteri degli accordi e contratti tipo (GU n. 62 del 15/03/2017)
- L. 27/12/2019 n. 160, art. 1 comma 760 (IMU ridotta al 75%)
Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.
Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.