Canone concordato e contratto 3+2: come funziona

Il canone concordato è un contratto di affitto per abitazioni in cui il canone deve rientrare nelle fasce dell'accordo territoriale del comune. Dura almeno 3 anni, con una proroga di diritto di 2: per questo si chiama anche contratto 3+2. In cambio di un canone vincolato, proprietario e inquilino hanno agevolazioni fiscali. Le regole sono nell'art. 2, comma 3, della L. 431/1998 e nel decreto ministeriale del 16/01/2017.

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Come si stabilisce il canone

In ogni comune le associazioni dei proprietari e degli inquilini possono firmare un accordo territoriale, secondo i criteri del decreto. L'accordo viene depositato presso il comune, che deve dargli la massima pubblicità: puoi chiederlo al comune o alle associazioni firmatarie.

L'accordo divide il territorio in aree omogenee per valori di mercato, servizi e tipo di edifici, e per ciascuna fissa un valore minimo e uno massimo del canone: sono le fasce di oscillazione. Dentro la fascia, il canone del singolo contratto dipende dalle caratteristiche dell'alloggio (DM 16/01/2017, art. 1):

• tipologia dell'alloggio;
• stato di manutenzione dell'alloggio e dell'edificio;
• pertinenze, come posto auto, box o cantina;
• spazi comuni, come cortili e aree verdi;
• servizi tecnici: ascensore, tipo di riscaldamento, prestazione energetica, aria condizionata;
• eventuale arredamento.

Per contratti più lunghi del minimo l'accordo può alzare i valori delle fasce. Il massimo invece è un limite rigido: ogni patto che attribuisce al proprietario un canone superiore è nullo, e l'inquilino può chiedere indietro le somme in più entro 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile (art. 13 L. 431/1998).

Il contratto va scritto sul contratto tipo allegato al decreto, l'unico ammesso. Se nel comune non c'è un accordo, valgono i valori di riferimento fissati con il decreto ministeriale previsto dall'art. 4, comma 3, della L. 431/1998: conviene chiedere alle associazioni come applicarli.

Contratto assistito o non assistito

Proprietario e inquilino possono farsi assistere dalle rispettive associazioni nella firma, ma non è obbligatorio. Se il contratto è firmato senza assistenza, cioè «non assistito», per le agevolazioni fiscali serve l'attestazione di rispondenza: un'organizzazione firmataria dell'accordo verifica, sulla base dei dati dichiarati dalle parti, che canone e clausole rispettino l'accordo. L'attestazione vale anche per i contratti successivi con lo stesso contenuto. Per la riduzione dell'IMU i regolamenti comunali spesso la richiedono.

Durata: tre anni più due

Il contratto dura almeno 3 anni (art. 2, comma 5, L. 431/1998). Alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, è prorogato di diritto per 2 anni. Il proprietario può evitarlo solo con una disdetta inviata almeno 6 mesi prima e motivata con uno dei casi dell'art. 3, come l'uso dell'abitazione per sé o per un familiare o la vendita: l'elenco completo è nella guida sul contratto 4+4, che segue le stesse regole.

Alla fine dei 2 anni di proroga ciascuna parte può proporre il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi, con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. Senza comunicazioni il contratto si rinnova tacitamente, di due anni in due anni. L'inquilino può comunque recedere in ogni momento per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.

Ogni proroga va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI: costi e scadenze sono nella guida sulla proroga del contratto.

Aggiornamento ISTAT, deposito e spese

• Aggiornamento ISTAT: solo se lo prevede l'accordo territoriale, in misura non superiore al 75% della variazione dell'indice FOI, e mai se il proprietario sceglie la cedolare secca (DM 16/01/2017, art. 1, comma 9). Con l'ultimo dato, di settembre 2026, il 75% della variazione annua è +3,00%.
• Deposito cauzionale: al massimo tre mensilità, con gli interessi legali a favore dell'inquilino.
• Spese: la ripartizione degli oneri accessori tra proprietario e inquilino segue la tabella allegata al decreto (art. 4). Nel contratto tipo l'imposta di bollo è a carico dell'inquilino, mentre l'imposta di registro si divide a metà.
• Controversie: prima di andare dal giudice, ciascuna parte può chiedere una commissione di negoziazione paritetica e conciliazione, che ha 60 giorni per concludere se l'altra parte aderisce; attivarla non costa nulla (art. 6).

Contratti transitori e per studenti

Il decreto prevede due contratti più brevi, ciascuno con il proprio contratto tipo:

• Transitorio: fino a 18 mesi, per un'esigenza temporanea del proprietario o dell'inquilino tra quelle indicate dall'accordo, come un trasferimento per lavoro, lo studio o la formazione. L'esigenza va dichiarata nel contratto e, per durate oltre i 30 giorni, documentata. Nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone deve stare nelle fasce dell'accordo, che può variarle fino al 20%. Se mancano questi requisiti, il contratto viene ricondotto alla durata del 4+4 (DM 16/01/2017, art. 2).
• Per studenti universitari: da 6 mesi a 3 anni, nei comuni sede di università o di corsi universitari e in quelli vicini, per studenti iscritti a un corso di laurea o post laurea in un comune diverso da quello di residenza. Lo può firmare un singolo studente, un gruppo di studenti o un'azienda per il diritto allo studio. Alla prima scadenza si rinnova, salvo disdetta dell'inquilino comunicata tra uno e tre mesi prima (art. 3).

Anche questi contratti, se rispettano l'accordo, hanno la cedolare al 10% nei comuni indicati nella sezione seguente; la riduzione del 30% del reddito in regime IRPEF vale invece per i contratti per studenti ma non per i transitori.

Le agevolazioni fiscali

Per la riduzione del 30% in regime IRPEF, nella dichiarazione dei redditi vanno indicati anche gli estremi di registrazione del contratto (DM 16/01/2017, art. 5). Le regole di dettaglio sono nelle guide sulla cedolare secca al 10%, sulla riduzione dell'IMU e sulla detrazione per gli inquilini.

Un esempio con i numeri

Come si fa, passo per passo

1. Procurati l'accordo territoriale del comune, presso il comune o le associazioni firmatarie.
2. Individua l'area in cui si trova l'alloggio e la fascia di canone, poi fissa il canone con gli elementi previsti dall'accordo.
3. Usa il contratto tipo del decreto e, se lo firmi senza assistenza, chiedi l'attestazione di rispondenza a un'organizzazione firmataria.
4. Registra il contratto entro 30 giorni con il modello RLI e scegli se applicare la cedolare secca: la procedura è nella guida per registrare il contratto online, il costo lo calcola il calcolatore dell'imposta di registro.
5. Verifica con il comune se il regolamento IMU richiede una comunicazione o la dichiarazione IMU per applicare la riduzione.

Le altre regole sul canone e sul suo aggiornamento sono raccolte nella sezione canone di affitto.