Il canone di affitto: aggiornamento ISTAT, canone libero e concordato

Il canone è la somma che l'inquilino paga al proprietario per usare la casa; il contratto ne fissa l'importo, la durata e il modo in cui può cambiare negli anni. In questa sezione trovi le differenze tra canone libero e canone concordato, le regole dell'aggiornamento ISTAT e il modo per capire quanto resta davvero al proprietario dopo le imposte.

Canone libero e canone concordato

Per le abitazioni esistono due contratti principali. Nel contratto 4+4 a canone libero le parti fissano liberamente l'importo; il contratto dura almeno quattro anni e alla prima scadenza si rinnova per altri quattro, salvo i casi in cui la legge consente al proprietario di non rinnovare.

Nel contratto a canone concordato (3+2) il canone deve stare entro le fasce stabilite dall'accordo territoriale firmato nel comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Dura almeno tre anni, con una proroga di diritto di due anni alla prima scadenza. Il canone è di solito più basso di quello di mercato, ma il proprietario ottiene agevolazioni fiscali rilevanti: IMU ridotta al 75% in qualunque comune; cedolare secca al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa e in alcuni comuni colpiti da calamità; in regime ordinario, nei soli comuni ad alta tensione abitativa, reddito imponibile ridotto del 30% e imposta di registro sul 70% del canone. Anche l'inquilino ha una detrazione più alta: 495,80 € invece di 300 € se il suo reddito non supera 15.493,71 €.

Se ti chiedi quale dei due renda di più, la risposta dipende dalla differenza di canone, dal comune e dalla tua aliquota IRPEF. La guida canone concordato: conviene al proprietario? mette in fila vantaggi e vincoli; il calcolatore canone concordato o libero confronta il reddito netto annuo con i tuoi dati e ti indica il canone concordato di pareggio.

L'aggiornamento ISTAT del canone

Molti contratti prevedono che il canone si aggiorni ogni anno in base all'inflazione misurata dall'indice ISTAT FOI (prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi). Tre regole da conoscere subito:

• Vale il contratto. Per il canone libero la legge non impone l'aggiornamento: misura (75% o 100% della variazione) e mese di riferimento sono quelli scritti nella clausola. Per il canone concordato l'aggiornamento è ammesso solo se previsto dall'accordo territoriale e fino al 75% della variazione.
• Con la cedolare secca l'aggiornamento è sospeso per tutta la durata della scelta, anche se il contratto lo prevede: secondo l'Agenzia delle Entrate gli aumenti incassati per errore vanno restituiti.
• Da gennaio 2026 l'indice è in base 2025=100. Per confrontare un mese del 2025 con uno del 2026 serve il coefficiente di raccordo 1,214. Ad agosto 2026 la variazione annua è stata del 3,4% (2,55% se applicata al 75%).

Il calcolatore dell'aggiornamento ISTAT usa la serie ufficiale e mostra ogni passaggio, anche per più anni insieme. Per i dubbi pratici leggi quale mese usare e come si calcola; se sei in cedolare secca, leggi cosa fare se hai applicato l'ISTAT per errore.

Quanto rende davvero un affitto

Il canone lordo dice poco: al proprietario interessa quanto resta dopo imposte sul reddito, imposta di registro e IMU. Due contratti con canoni diversi possono dare lo stesso netto, e un canone più basso può rendere di più se porta con sé agevolazioni fiscali.

Per rifare il conto con i tuoi dati usa il calcolatore canone concordato o libero; se il canone è già deciso e devi solo scegliere il regime fiscale, usa il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Tutte le guide sul canone

• Dati aggiornatiIndice ISTAT mese per meseLe variazioni dell'indice FOI senza tabacchi mese per mese, intere e al 75%, aggiornate a ogni nuova pubblicazione ISTAT.
• GuidaISTAT e cedolare seccaCon la cedolare secca l'aggiornamento ISTAT è sospeso: cosa fare se l'hai applicato per errore, come restituire gli aumenti e quando conviene rinunciarvi.
• GuidaISTAT: quale mese e calcoloQuale indice e quale mese usare per l'aggiornamento ISTAT del canone, quando si applica il 75%, come si calcola e quando non spettano arretrati.
• GuidaCanone concordato: conviene?Vantaggi fiscali, vincoli e numeri del canone concordato per il proprietario: quando rende più del canone libero e quando invece no.

Modelli di lettera

Per chiedere l'aggiornamento ISTAT conviene una lettera che mostri il conto: il modello calcola da solo il nuovo canone dalla variazione e dalla quota prevista dal contratto.

• Modello di letteraLettera aggiornamento ISTATFac simile della lettera per chiedere l'aggiornamento ISTAT del canone, con il nuovo importo calcolato in automatico e le regole su decorrenza e invio.