Un contratto di affitto attraversa alcune tappe fisse: la registrazione, il versamento del deposito cauzionale, le annualità, la scadenza con la proroga o il rinnovo e, a volte, la chiusura anticipata. Per ognuna ci sono regole civili e adempimenti fiscali precisi. Qui trovi il quadro d'insieme e i collegamenti alle guide e ai calcolatori.
Registrazione del contratto
Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla data di inizio, se anteriore. L'obbligo spetta al proprietario, che entro i 60 giorni successivi deve darne comunicazione documentata all'inquilino e all'amministratore di condominio. La registrazione si fa con il modello RLI, online o in ufficio.
Un contratto non registrato è nullo, ma la registrazione fatta in ritardo sana la nullità con effetto retroattivo (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 23601/2017). Il ritardo però costa: dal 13/06/2025 la sanzione è del 120% dell'imposta, con un minimo di 250 €, ridotta al 45% (minimo 150 €) se il ritardo non supera 30 giorni; con il ravvedimento operoso si può ridurre ancora.
In regime ordinario si pagano l'imposta di registro (2% del canone annuo, minimo 67 €) e il bollo, di regola divisi a metà tra le parti (nel concordato il contratto tipo mette il bollo a carico dell'inquilino); con la cedolare secca non si pagano. Calcola gli importi con il calcolatore dell'imposta di registro e leggi chi paga le spese di registrazione.
Il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale garantisce il proprietario per i danni e i pagamenti mancati. La legge fissa due regole: non può superare tre mensilità del canone e produce interessi al tasso legale, che il proprietario deve pagare all'inquilino alla fine di ogni anno. Secondo la Cassazione l'obbligo di pagare gli interessi non si può escludere con una clausola del contratto.
Il deposito va restituito alla fine del contratto, dopo la riconsegna dell'immobile. Il proprietario non può trattenerlo per decisione propria: se ritiene di avere subito danni deve chiederne il riconoscimento in giudizio. Calcola gli interessi anno per anno con il calcolatore degli interessi sul deposito e leggi la guida sulla restituzione del deposito cauzionale.
Durata, proroga e rinnovo
- Contratto 4+4. Alla prima scadenza si rinnova per altri quattro anni, salvo disdetta del proprietario per uno dei motivi previsti dalla legge, comunicata almeno sei mesi prima. Alla seconda scadenza ciascuna parte può proporre nuove condizioni o rinunciare al rinnovo con raccomandata inviata almeno sei mesi prima; in mancanza, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.
- Contratto 3+2 a canone concordato. Alla prima scadenza, se le parti non si accordano, il contratto è prorogato di diritto per due anni; poi, senza comunicazioni, si rinnova di due anni in due anni.
Ogni proroga va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza; in regime ordinario si paga l'imposta di registro sul nuovo periodo, con il minimo di 67 €. È anche il momento giusto per valutare la cedolare secca. Tutto questo è spiegato nella guida sulla proroga del contratto di affitto.
Chiudere il contratto prima della scadenza
L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con un preavviso di sei mesi; nel 4+4 il contratto può prevedere anche il recesso libero con lo stesso preavviso. Proprietario e inquilino possono inoltre chiudere il contratto di comune accordo.
Entro 30 giorni dalla chiusura va comunicata la risoluzione con il modello RLI e, in regime ordinario, si pagano 67 € di imposta di registro; con la cedolare secca l'imposta non è dovuta, ma la comunicazione sì. Se il registro era stato pagato per l'intera durata, le annualità successive a quella in corso si possono recuperare con un'istanza di rimborso. I dettagli sono nella guida sulla risoluzione anticipata del contratto.
Tutte le guide sul contratto
- GuidaRestituzione del deposito cauzionaleQuando il locatore deve restituire il deposito cauzionale, cosa può trattenere, quali interessi spettano all'inquilino e cosa fare se non viene restituito.
- GuidaRisoluzione anticipataCome si chiude in anticipo un contratto di affitto: recesso o accordo tra le parti, 67 € di registro, comunicazione RLI, rimborso e deposito cauzionale.
- GuidaProroga del contrattoRinnovo del 4+4 e del 3+2, imposta di registro sulla proroga, comunicazione RLI e scelta della cedolare secca alla scadenza del contratto.
- GuidaSpese condominiali: chi pagaQuali spese condominiali paga l'inquilino e quali il proprietario: oneri accessori, tabella ufficiale, conguagli, voto in assemblea e conti a fine contratto.
- GuidaRegistrazione onlineRegistrare da soli il contratto di affitto online con RLI web: credenziali, dati da preparare, pagamento, cedolare secca, ricevute, scadenze ed errori da evitare.
Modelli di lettera
La richiesta di restituzione del deposito con gli interessi e il recesso dell'inquilino: due lettere da compilare online, con le regole spiegate prima del testo.
- Modello di letteraLettera per la restituzione del depositoModello compilabile di lettera per chiedere al proprietario la restituzione del deposito cauzionale e degli interessi legali, calcolati anno per anno.
- Modello di letteraLettera di recesso dell'inquilinoModello compilabile di lettera di recesso dell'inquilino dal contratto di affitto, per gravi motivi o se previsto dal contratto, con sei mesi di preavviso.
Fonti
- Art. 1, comma 346, L. 311/2004 – nullità dei contratti non registrati (Normattiva)
- Art. 13 L. 431/1998 – patti contrari alla legge e obbligo di registrazione (Normattiva)
- Art. 11 L. 392/1978 – deposito cauzionale (Normattiva)
- Art. 3 L. 431/1998 – disdetta e recesso (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate – Proroga del contratto
- Agenzia delle Entrate – Risoluzione del contratto
Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.
Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.