Cedolare secca o IRPEF: calcolo della convenienza

Come funziona il calcolo

Il calcolatore applica allo stesso canone le regole dei due regimi e ti mostra, per ciascuno, le imposte dell'anno con tutti i passaggi. Poi calcola la differenza annua e la moltiplica per gli anni che indichi nel campo «Anni da considerare», a canone invariato.

Il reddito tassato con l'IRPEF

Nel regime ordinario il canone non si tassa per intero. Il reddito dell'immobile è il maggiore tra due valori (art. 37, comma 4-bis, TUIR):

• il canone annuo ridotto forfettariamente del 5%, cioè il 95% del canone;
• la rendita catastale rivalutata del 5%, che conta solo se il canone è molto basso.

Per un contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa il reddito si riduce di un ulteriore 30% (art. 8, L. 431/1998): in pratica si tassa il 66,5% del canone. Nel campo «Canone di locazione» indica il canone del contratto con gli eventuali aumenti ISTAT, senza le spese condominiali, di luce, acqua, gas e riscaldamento se sono comprese nel canone.

L'IRPEF in più dovuta all'affitto

L'IRPEF si calcola per scaglioni. Nel 2026 le aliquote sono il 23% fino a 28.000 €, il 33% da 28.000 a 50.000 € e il 43% oltre 50.000 €. Il calcolatore non applica un'aliquota fissa al canone: calcola l'IRPEF sui tuoi redditi prima senza e poi con l'affitto, e prende la differenza. Così, se il reddito dell'affitto si divide tra due scaglioni, ogni parte paga la sua aliquota.

Un esempio: con 25.000 € di altri redditi e 9.120 € di reddito dall'affitto, 3.000 € restano nel primo scaglione e 6.120 € passano al secondo. L'IRPEF sale da 5.750,00 € a 8.459,60 €: 2.709,60 € in più. Il calcolatore ricava anche la tua aliquota marginale, cioè l'aliquota dello scaglione in cui cade l'ultimo euro di reddito, affitto compreso: più è alta, più la cedolare tende a convenire.

Nel campo «Altri redditi imponibili dell'anno» metti il reddito imponibile senza questo affitto: stipendio, pensione e altri redditi, al netto dei contributi e degli oneri deducibili.

Addizionali regionale e comunale

Sul reddito tassato con l'IRPEF si pagano anche le addizionali regionale e comunale. Il modulo propone l'1,23% (aliquota di base regionale, applicata per esempio dal Veneto) e lo 0,8% (il massimo ordinario per i comuni, applicato per esempio da Vicenza). Sostituiscile con le aliquote della tua regione e del tuo comune, che trovi sul sito del Dipartimento delle Finanze. Se la regione applica più scaglioni, indica l'aliquota del tuo scaglione più alto. Il calcolo segue due regole:

• le addizionali sono dovute solo se è dovuta l'IRPEF netta, cioè se l'imposta supera le detrazioni. Se senza l'affitto non pagavi IRPEF e con l'affitto sì, le addizionali diventano dovute su tutto il reddito, non solo sul canone;
• se il comune ha una soglia di esenzione, sotto la soglia l'addizionale comunale non si paga; se la superi, si applica all'intero reddito. Indica la soglia nell'apposito campo: se è l'affitto a fartela superare, l'addizionale in più può essere molto più alta dello 0,8% del reddito dell'affitto.

Detrazioni e incapienza

Le detrazioni (per lavoro, pensione, familiari, spese) riducono l'IRPEF lorda. Se superano l'imposta sui tuoi altri redditi sei in una situazione di incapienza: una parte delle detrazioni non trova imposta da ridurre. Nel regime ordinario quella parte può assorbire l'IRPEF dell'affitto; con la cedolare no, perché sul canone non si possono usare detrazioni. Per questo il campo «Detrazioni IRPEF che ti spettano» incide sul risultato solo se le detrazioni superano l'imposta sugli altri redditi.

Un esempio: altri redditi di 10.000 € e detrazioni di 4.000 €. L'IRPEF lorda è 2.300,00 € e le detrazioni la azzerano. Con un canone di 800 € al mese in regime ordinario l'IRPEF lorda sale a 4.397,60 € e, tolte le detrazioni, restano 397,60 €. Diventano però dovute le addizionali su tutto il reddito: 235,18 € regionale e 152,96 € comunale. Con la metà del registro (96,00 €) il regime ordinario costa 881,74 € l'anno, contro 2.016,00 € di cedolare: qui conviene l'IRPEF, di 1.134,26 € l'anno.

Registro e bollo

Nel regime ordinario si pagano anche l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo (sul 70% del canone per il concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), e l'imposta di bollo sul contratto: 16 € ogni 4 facciate, per ogni copia firmata. Le spese di registrazione sono per legge a metà tra proprietario e inquilino (art. 8, L. 392/1978): per questo, con l'opzione «metà», il calcolatore mette a tuo carico metà del registro e del bollo. Se paghi tu l'intero importo, scegli «tutta».

Il risultato distingue un anno tipo, con imposte sul reddito e quota del registro annuale, dal primo anno, in cui si aggiungono la quota del bollo e l'eventuale minimo di 67 € del registro. Con la cedolare registro e bollo non sono dovuti, né da te né dall'inquilino. Per scegliere tra pagamento annuale e per l'intera durata usa il calcolatore dell'imposta di registro.

La cedolare: 21% o 10% sul canone intero

La cedolare si calcola sul 100% del canone annuo, senza la riduzione del 5% né quella del 30%, e mai su meno della rendita catastale rivalutata del 5%. L'aliquota è del 21%. Scende al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni con carenza di abitazioni o ad alta tensione abitativa: le grandi città e i comuni confinanti, tutti i capoluoghi di provincia e i comuni dell'elenco CIPE. Negli altri comuni anche il concordato paga il 21%. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni, ma non il registro sulla cessione del contratto.

La rinuncia all'aggiornamento ISTAT

Chi sceglie la cedolare rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, ISTAT compreso (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011). Il calcolatore confronta i regimi a canone invariato, quindi il mancato aumento non entra nel confronto. Quando conviene la cedolare, però, tra i passaggi del risultato trovi una stima dell'aumento a cui rinunci nel primo anno, calcolata con l'ultima variazione ISTAT disponibile al 75%. Per un calcolo con la clausola del tuo contratto usa il calcolatore dell'aggiornamento ISTAT. Le regole sono spiegate nella guida sull'aggiornamento ISTAT con la cedolare secca.

Arrotondamenti

Il calcolatore lavora a precisione piena e arrotonda al centesimo solo gli importi che ti mostra (da mezzo centesimo in su, per eccesso). Fa eccezione l'imposta di registro, che per legge si arrotonda all'euro (art. 41, D.P.R. 131/1986). Per questo un totale può differire di un centesimo dalla somma delle voci arrotondate. La differenza su più anni si ottiene invece moltiplicando la differenza annua già arrotondata: nell'esempio qui sotto 2.186,74 € l'anno diventano 8.746,96 € in 4 anni.

Cosa il calcolatore non considera

• La riduzione di 440 € di alcune detrazioni al 19% per chi ha un reddito complessivo oltre 200.000 €, introdotta nel 2026 per neutralizzare il taglio della seconda aliquota dal 35% al 33%.
• Il tetto alle spese detraibili per chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 € e, in generale, le detrazioni che cambiano con il reddito: il calcolatore usa l'importo che indichi. Anche con la cedolare il reddito dell'affitto conta per detrazioni e benefici legati al reddito (art. 3, comma 7, D.Lgs. 23/2011).
• L'ISEE: il reddito tassato con la cedolare entra comunque nel suo calcolo.
• Gli acconti: il confronto riguarda le imposte dell'anno, non le date di pagamento. La cedolare si versa con un acconto pari al 100% di quella dell'anno precedente (40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre); nel primo anno di opzione, in genere, l'acconto non si paga.
• I comuni in cui la cedolare al 10% spetta per uno stato di emergenza deliberato nei 5 anni prima del 28/05/2014 o per la «zona rossa» del sisma 2016, senza essere ad alta tensione abitativa: lì non spettano la riduzione IRPEF del 30% e il registro sul 70%, che il calcolatore applica insieme all'aliquota del 10%.
• La soglia di esenzione dell'addizionale comunale con la cedolare: il calcolatore considera solo gli altri redditi, ma il canone in cedolare conta per i benefici legati al reddito e non c'è un chiarimento ufficiale su questa soglia. Se i tuoi altri redditi sono vicini alla soglia del comune, fai verificare il caso.
• La comproprietà: ogni proprietario sceglie il regime per sé. Fai il calcolo con la tua quota di canone e i tuoi redditi.

Esempio di calcolo

I passaggi:

1. Reddito: il 95% di 9.600 € è 9.120 €.
2. IRPEF: sui 60.000 € di altri redditi è 18.000,00 €; con l'affitto il reddito sale a 69.120 € e l'IRPEF a 21.921,60 €. La differenza, 3.921,60 €, è il 43% di 9.120 €: tutto il reddito dell'affitto cade nell'ultimo scaglione.
3. Addizionali: l'1,23% e lo 0,8% di 9.120 € fanno 112,18 € e 72,96 €.
4. Registro e bollo: il 2% di 9.600 € è 192 € l'anno, 96 € a testa. Le 6 facciate valgono 2 fogli: 2 fogli × 2 copie × 16 € = 64 €, cioè 32 € a testa.
5. Cedolare: il 21% di 9.600 € è 2.016,00 €, e non c'è altro da pagare.

Con la cedolare questo proprietario paga 2.186,74 € in meno ogni anno e, a canone invariato, 8.746,96 € in meno in 4 anni. In cambio rinuncia all'aggiornamento ISTAT: se il contratto lo prevedesse al 75%, con la variazione di agosto 2026 (+3,4%, al 75% il 2,55%) il canone salirebbe di circa 20,40 € al mese, 244,80 € nel primo anno: è la stima che il calcolatore mostra tra i passaggi. Il risparmio fiscale resta molto più alto.

Cosa fare dopo il calcolo

• Se scegli la cedolare, l'opzione si esercita alla registrazione con il modello RLI. Prima devi inviare all'inquilino una raccomandata con la rinuncia all'aggiornamento del canone (una a ciascun inquilino, se sono più di uno): quella consegnata a mano non vale. Non serve se il contratto contiene già la rinuncia espressa all'aggiornamento a qualsiasi titolo.
• Rifai il confronto quando cambiano i tuoi redditi o il canone: la convenienza dipende soprattutto dall'aliquota marginale.

Per i casi in cui la cedolare conviene e quelli in cui no, leggi la guida Cedolare secca: quando conviene rispetto all'IRPEF. Per il canone concordato vedi la guida sulla cedolare secca al 10% e il calcolatore canone concordato o libero.

Domande frequenti

Il calcolatore funziona anche per un contratto a canone concordato?

Sì. Scegli «canone concordato (3+2)» e spunta la casella del comune ad alta tensione abitativa se l'immobile si trova in uno di questi comuni: il reddito tassato con l'IRPEF scende al 66,5% del canone, il registro si calcola sul 70% e la cedolare è al 10%. Se il contratto è stato firmato senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per avere le agevolazioni serve l'attestazione di rispondenza all'accordo territoriale. Per confrontare il concordato con un canone libero più alto, IMU compresa, usa il calcolatore canone concordato o libero.

Ho più immobili affittati: come uso il calcolatore?

Fai un calcolo per ogni contratto. Negli altri redditi includi il reddito degli immobili che restano tassati con l'IRPEF: si somma al tuo reddito complessivo e può spostarti in uno scaglione più alto. Non includere i canoni già tassati con la cedolare, che restano fuori dal reddito complessivo. Se sposti un contratto alla cedolare, ripeti il calcolo degli altri: i tuoi altri redditi diminuiscono e l'aliquota marginale può scendere.

Con un reddito nel primo scaglione (23%) la cedolare conviene lo stesso?

Spesso sì, ma di poco. Con 18.000 € di altri redditi e un canone di 800 € al mese il regime ordinario costa 2.378,74 € l'anno (IRPEF 2.097,60 €, addizionali 185,14 €, metà del registro 96,00 €), la cedolare 2.016,00 €: la differenza è di 362,74 €. A fare la differenza sono le addizionali e il registro, che con la cedolare spariscono. L'IRPEF può tornare in vantaggio se hai detrazioni superiori all'imposta (incapienza) o se la rinuncia all'aggiornamento ISTAT ti costa più del risparmio.

Posso scegliere la cedolare dopo la registrazione, o tornare all'IRPEF?

Sì. Per le annualità successive puoi scegliere la cedolare entro il termine di versamento del registro di quell'annualità. Puoi anche revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'hai scelta, entro lo stesso termine, pagando il registro dell'anno. Registro e bollo già versati non vengono rimborsati. In caso di proroga, l'opzione va confermata nella comunicazione della proroga.

La cedolare fa risparmiare qualcosa anche all'inquilino?

Sì. Se tutti i proprietari scelgono la cedolare, l'inquilino non paga la sua metà di registro e bollo, nemmeno su proroghe e risoluzione, e per tutta la durata dell'opzione il canone non può essere aggiornato. Nell'esempio di questa pagina risparmia 96 € di registro ogni anno e 32 € di bollo alla firma. Resta dovuto solo il registro su un'eventuale cessione del contratto. Le regole sono nella guida spese di registrazione: chi paga.

Fonti normative

1. Art. 3 D.Lgs. 14/03/2011 n. 23 – Cedolare secca
2. Art. 11 TUIR – Scaglioni e aliquote IRPEF 2026
3. Art. 37 TUIR – Reddito dei fabbricati locati
4. Art. 8 L. 09/12/1998 n. 431 – Agevolazioni per il canone concordato
5. Art. 6 D.Lgs. 06/05/2011 n. 68 – Addizionale regionale IRPEF
6. Art. 1 D.Lgs. 28/09/1998 n. 360 – Addizionale comunale IRPEF
7. Agenzia delle Entrate – Aliquote e calcolo dell'IRPEF
8. Agenzia delle Entrate – Cedolare secca: che cos'è (aggiornata al 29/05/2026)
9. Agenzia delle Entrate – Cedolare secca: come si sceglie
10. Agenzia delle Entrate – Registrazione del contratto: quanto si paga

Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.

Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.