Cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva facoltativa sugli affitti di abitazioni: il proprietario persona fisica paga una percentuale fissa del canone, il 21% o il 10%, al posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.

Chi può sceglierla

La sceglie il locatore persona fisica che non affitta nell'esercizio di un'attività d'impresa, per gli immobili abitativi e per le pertinenze, come box e cantina, affittate insieme all'abitazione. Non vale per negozi, uffici e altri immobili non abitativi. Si applica anche agli affitti brevi, con regole proprie: 21% su un'unità, 26% sulle altre e, dal 2026, per al massimo due appartamenti.

Aliquote e base di calcolo

L'aliquota ordinaria è il 21%. Scende al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e in pochi altri comuni. Si calcola sul 100% del canone annuo, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista nel regime ordinario, e mai su meno della rendita catastale rivalutata del 5%. Su un canone di 800 € al mese (9.600 € all'anno) la cedolare al 21% è di 2.016,00 €.

Cosa sostituisce e cosa no

Sostituisce l'IRPEF e le addizionali dovute sul canone, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto, sulle proroghe, sulle risoluzioni e sulla fideiussione prestata per l'inquilino. Non sostituisce il registro sulla cessione del contratto. Il reddito in cedolare resta fuori dal reddito complessivo, ma conta per l'ISEE e per detrazioni e benefici legati al reddito; sulla cedolare non si possono usare detrazioni né oneri deducibili.

Gli obblighi di chi la sceglie

• Esprimere l'opzione alla registrazione con il modello RLI, oppure per un'annualità successiva; la revoca è possibile nelle annualità successive, pagando il registro.
• Rinunciare, per tutta la durata dell'opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso quello sull'indice ISTAT.
• Comunicare prima la rinuncia all'inquilino con raccomandata, salvo che il contratto la preveda già.
• Versare gli acconti, pari al 100% della cedolare dell'anno precedente (non dovuti fino a 51,65 € e, in genere, nel primo anno di opzione).

Per capire se ti conviene rispetto all'IRPEF leggi la guida su quando conviene la cedolare secca e usa il calcolatore Cedolare secca o IRPEF. Le regole del 10% sono nella guida sulla cedolare secca al 10%.