Chi affitta una casa paga tre gruppi di imposte: quella sul reddito che incassa (IRPEF ordinaria oppure cedolare secca), l'imposta di registro e il bollo sul contratto, e l'IMU sull'immobile. In questa sezione trovi come funzionano nel 2026, quanto pesano in alcuni esempi tipici e quali scelte hai a disposizione.
Le imposte sul canone: IRPEF o cedolare secca
Il canone che ricevi è un reddito. Se sei una persona fisica e affitti un'abitazione fuori da un'attività d'impresa, puoi scegliere tra due regimi.
- IRPEF ordinaria. Il reddito è il canone ridotto forfettariamente del 5% o, se più alta, la rendita catastale rivalutata del 5%: si somma agli altri tuoi redditi (stipendio, pensione) e l'IRPEF in più si calcola, di fatto, alla tua aliquota marginale, cioè quella del tuo scaglione più alto: nel 2026 il 23% fino a 28.000 €, il 33% fino a 50.000 € e il 43% oltre. A questa si aggiungono le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e il bollo.
- Cedolare secca. Un'imposta con aliquota fissa del 21% sul canone intero, oppure del 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e in alcuni comuni colpiti da calamità. Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo sul contratto, ma in cambio rinunci all'aggiornamento ISTAT per tutta la durata della scelta.
La cedolare conviene quasi sempre a chi ha un reddito medio-alto: con un'aliquota marginale del 43% un canone da 9.600 € l'anno costa circa 4.200 € di imposte in regime ordinario contro 2.016 € di cedolare. Il regime ordinario può invece convenire a chi ha detrazioni che superano l'imposta sugli altri redditi. Trovi il ragionamento completo nella guida quando conviene la cedolare secca e puoi fare il confronto sui tuoi numeri con il calcolatore cedolare secca o IRPEF.
Imposta di registro e bollo sul contratto
Il contratto di locazione va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. In regime ordinario si paga:
- l'imposta di registro del 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per la prima registrazione; si può pagare ogni anno oppure una volta sola per tutta la durata, con uno sconto legato al tasso di interesse legale (1,6% nel 2026);
- l'imposta di bollo di 16 € ogni quattro facciate del contratto, e comunque ogni 100 righe, per ogni copia firmata.
Per legge le spese di registrazione sono divise a metà tra proprietario e inquilino (nel canone concordato il contratto tipo mette il bollo a carico dell'inquilino), anche se verso l'Agenzia rispondono entrambi dell'intero importo. Con la cedolare secca non si pagano né registro né bollo, e il risparmio riguarda anche l'inquilino. Approfondisci con le guide registro annuale o per l'intera durata e chi paga le spese di registrazione, oppure calcola l'importo esatto, anche per proroghe, cessioni e risoluzioni, con il calcolatore dell'imposta di registro.
L'IMU sulla casa affittata
La casa che dai in affitto non è la tua abitazione principale, quindi paga l'IMU. La base si calcola dalla rendita catastale: rendita × 1,05 × 160. Su questa base si applica l'aliquota decisa dal comune: quella di base è lo 0,86%, ma il comune può ridurla, fino ad azzerarla, o aumentarla fino all'1,06% (1,14% nei comuni che applicavano la maggiorazione TASI). L'IMU sulla casa locata si aggiunge alle imposte sul reddito: non le sostituisce.
Se il contratto è a canone concordato, l'IMU calcolata con l'aliquota del comune si riduce al 75%, in qualunque comune. Alcuni comuni prevedono anche un'aliquota più bassa per questi contratti: a Vicenza, per esempio, nel 2026 l'aliquota è l'1,06% per l'affitto libero e lo 0,66% per il concordato se l'inquilino vi ha l'abitazione principale, prima della riduzione al 75% (0,495% effettivo). Tutti i passaggi sono nella guida sulla riduzione IMU per il canone concordato.
Le agevolazioni del canone concordato
Il contratto a canone concordato (3+2) ha un canone entro le fasce fissate dall'accordo territoriale del comune. In cambio offre al proprietario più agevolazioni, che si sommano:
- cedolare secca al 10% invece del 21% nei comuni ad alta tensione abitativa (capoluoghi di provincia, grandi città e comuni confinanti, comuni dell'elenco CIPE) e nei comuni con stato di emergenza deliberato nei 5 anni prima del 28/05/2014 o con «zona rossa» per il sisma 2016;
- in regime ordinario, solo nei comuni ad alta tensione abitativa, reddito ridotto di un ulteriore 30% e imposta di registro calcolata sul 70% del canone;
- IMU ridotta al 75% in tutti i comuni.
Per i contratti firmati senza l'assistenza delle associazioni serve l'attestazione di rispondenza all'accordo. Leggi i requisiti nella guida sulla cedolare secca al 10% e confronta il reddito netto dei due contratti con il calcolatore canone concordato o libero.
Scadenze da ricordare
| Adempimento | Termine |
|---|---|
| Registrazione del contratto e prima imposta di registro | 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore |
| Registro delle annualità successive (pagamento annuale) | 30 giorni dall'inizio di ogni annualità |
| Proroga del contratto | 30 giorni dalla scadenza del contratto (o della proroga precedente), con il modello RLI |
| Cessione e risoluzione del contratto | 30 giorni dall'evento, con il modello RLI |
| Acconti della cedolare secca | 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre (unica rata a novembre sotto 257,52 €; nessun acconto fino a 51,65 €) |
| IMU | 16 giugno e 16 dicembre |
Per comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni si usa il modello RLI, anche quando, con la cedolare secca, non c'è imposta da versare.
Tutte le guide sulle tasse dell'affitto
- GuidaQuando conviene la cedolare seccaQuando la cedolare al 21% costa meno dell'IRPEF: cinque profili di reddito calcolati, costo della rinuncia all'ISTAT e casi in cui conviene l'ordinario.
- GuidaCedolare secca al 10%Requisiti della cedolare al 10%: contratto concordato, comune ammesso e attestazione se non è assistito. Calcolo sul canone intero ed esempio svolto.
- GuidaIMU e canone concordatoCon il canone concordato l'IMU si riduce al 75% in qualunque comune: formula passo per passo, aliquote comunali, requisiti, scadenze ed esempio svolto.
- GuidaRegistro annuale o intera durataPagare l'imposta di registro ogni anno o tutta subito con lo sconto: regole 2026, esempio ufficiale, aumenti ISTAT e rischio di chiusura anticipata.
- GuidaSpese di registrazione: chi pagaRegistro del contratto d'affitto a metà tra proprietario e inquilino, bollo secondo il contratto; con la cedolare secca nessuno dei due paga.
- GuidaDetrazione affitto inquiliniQuanto vale nel 2026 la detrazione per l'affitto dell'abitazione principale, con quali requisiti, come chiederla nel 730 e cosa succede se l'IRPEF non basta.
Modelli di lettera
Per far valere la cedolare secca il proprietario deve prima comunicarla all'inquilino con una raccomandata: il modello si compila online e spiega quando non serve.
Fonti
- Art. 3 D.Lgs. 23/2011 – cedolare secca (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate – Aliquote e calcolo dell'IRPEF
- Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto: quanto si paga
- L. 160/2019, art. 1, commi 739-783 – IMU (Normattiva)
- Art. 8 L. 431/1998 – agevolazioni per il canone concordato (Normattiva)
Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.
Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.