Cedolare secca: quando conviene rispetto all'IRPEF

Quando conviene la cedolare secca? Nel 2026, con un canone libero, quasi sempre a chi paga l'IRPEF sugli altri redditi: anche nel primo scaglione (23%) l'aliquota fissa del 21% costa meno del regime ordinario, e il vantaggio cresce con il reddito. L'IRPEF può convenire se hai detrazioni più alte dell'imposta sugli altri redditi. Prima di scegliere, metti nel conto la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.

• Strumento collegatoCedolare secca o IRPEF: calcolo della convenienza

Come si confrontano i due regimi

Con la cedolare secca paghi il 21% del canone annuo intero, senza riduzioni. Questa imposta sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. Per i contratti a canone concordato in alcuni comuni l'aliquota scende al 10%: requisiti e calcoli sono nella guida sulla cedolare secca al 10%.

Nel regime ordinario il canone, ridotto del 5% forfettario, si somma agli altri redditi e paga l'IRPEF alla tua aliquota marginale, cioè l'aliquota dello scaglione in cui cade l'ultimo euro di reddito. Nel 2026 gli scaglioni sono tre: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.000 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €. A questa imposta si aggiungono le addizionali, il registro del 2% del canone annuo, diviso a metà con l'inquilino, e il bollo sul contratto.

In pratica confronti il 21% del canone intero con aliquota marginale e addizionali applicate al 95% del canone, più la tua metà del registro.

Cedolare secca o IRPEF: cinque profili a confronto

La tabella confronta le imposte annue su un bilocale a canone libero da 800 € al mese (9.600 € all'anno). Ipotesi comuni: addizionali dell'1,23% (regionale) e dello 0,8% (comunale) senza soglia di esenzione, registro pagato anno per anno e diviso con l'inquilino, bollo escluso. Cambiano solo gli altri redditi imponibili del proprietario e, nell'ultima riga, le detrazioni. Un risparmio negativo indica che conviene l'IRPEF.

Dai numeri emergono tre indicazioni.

• Anche al 23% vince la cedolare. L'aliquota del primo scaglione si applica al 95% del canone, ma con addizionali e registro il totale supera il 21% del canone intero.
• Con un reddito alto la cedolare secca conviene di più. Il risparmio segue l'aliquota marginale. Con 45.000 € di altri redditi il canone porta il reddito oltre 50.000 €: 5.000 € pagano il 33% e i restanti 4.120 € il 43%.
• Con detrazioni più alte dell'imposta vince l'IRPEF. Con 12.000 € di altri redditi l'IRPEF lorda è di 2.760 €: le detrazioni di 4.000 € la superano e una parte andrebbe persa. In regime ordinario l'eccedenza assorbe parte dell'IRPEF del canone: l'imposta netta da versare è di 857,60 €. Diventano però dovute le addizionali su tutto il reddito (259,78 € regionale e 168,96 € comunale), perché si pagano solo quando c'è IRPEF da versare. Il totale resta di 633,66 € sotto la cedolare.

Per rifare il confronto con i tuoi dati, compresi detrazioni, soglia di esenzione dell'addizionale comunale e bollo, usa il calcolatore Cedolare secca o IRPEF.

La rinuncia all'aggiornamento ISTAT

Con la cedolare rinunci, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, compreso quello legato all'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), anche se il contratto lo prevede. La regola è inderogabile (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011).

Quanto pesa dipende dal contratto. Nel canone libero l'aggiornamento esiste solo se il contratto contiene una clausola, che ne fissa misura e mese. Nel canone concordato è ammesso solo se l'accordo territoriale del comune lo prevede, al massimo al 75% della variazione ISTAT: la rinuncia costa quindi meno.

Dove il margine è stretto, fai i conti su più anni. Con 15.000 € di altri redditi la cedolare fa risparmiare 362,74 € all'anno, mentre l'ISTAT al 75% varrebbe già 244,80 € lordi nel primo anno (lordi perché, in regime ordinario, anche l'aumento pagherebbe le imposte). Se i prezzi continuano a salire, gli aumenti persi si sommano anno dopo anno. E se poi revochi la cedolare, la lettura prudente è che l'inflazione maturata negli anni di opzione non si recupera.

Se l'aumento viene applicato durante l'opzione, secondo l'Agenzia delle Entrate va restituito all'inquilino: come rimediare è spiegato nella guida sull'aggiornamento ISTAT con la cedolare secca.

Registro e bollo: risparmia anche l'inquilino

Nel regime ordinario il registro costa il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € alla prima registrazione, e si divide a metà tra proprietario e inquilino; verso l'Agenzia rispondete entrambi dell'intero importo. Il bollo è di 16 € ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe) per ogni copia firmata: un contratto di 6 facciate in 2 copie costa 64 €.

Con la cedolare non si pagano registro e bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni, e il risparmio vale anche per l'inquilino. Restano due eccezioni: la cessione del contratto paga comunque il registro (67 € se non c'è un corrispettivo) e, con più proprietari, il risparmio è pieno solo se scelgono tutti la cedolare. La ripartizione delle spese è spiegata nella guida su chi paga le spese di registrazione.

Detrazioni, incapienza e ISEE

Il canone in cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma conta comunque per stabilire se ti spettano detrazioni, deduzioni e benefici legati al reddito, anche non fiscali, e rientra nell'ISEE (art. 3, comma 7, D.Lgs. 23/2011). Scegliere la cedolare, quindi, non aiuta a restare sotto una soglia di reddito. Per i redditi più alti, dal 2026 alcune detrazioni al 19% si riducono di 440 € se il reddito complessivo supera 200.000 €.

Sulla cedolare non puoi usare detrazioni né oneri deducibili. Se le detrazioni che ti spettano (per lavoro, familiari a carico, spese) superano già l'IRPEF sugli altri redditi, la parte in eccesso va persa: è l'incapienza, il caso in cui il regime ordinario può costare meno, come nell'ultima riga della tabella. Le detrazioni più basse dell'imposta, invece, non cambiano il confronto.

Scelta, revoca e acconti

La cedolare si sceglie alla registrazione del contratto con il modello RLI, oppure per un'annualità successiva, entro il termine di pagamento del registro di quell'annualità (30 giorni dal suo inizio). Prima devi inviare all'inquilino una raccomandata con la rinuncia agli aggiornamenti del canone: senza, l'opzione non ha effetto. Non serve se il contratto contiene già la rinuncia espressa all'aggiornamento "a qualsiasi titolo". La raccomandata consegnata a mano non vale e, con più inquilini, va inviata a ciascuno.

La scelta non è definitiva: puoi revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'hai fatta, entro lo stesso termine, pagando il registro dell'annualità. In caso di proroga l'opzione va confermata nella comunicazione di proroga, come spiega la guida sulla proroga del contratto di affitto. Se passi alla cedolare in un secondo momento, registro e bollo già pagati non vengono rimborsati.

L'acconto della cedolare è pari al 100% dell'imposta dell'anno prima: 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre. Se l'acconto è inferiore a 257,52 € si paga in un'unica rata entro il 30 novembre; se la cedolare dell'anno prima non supera 51,65 € non è dovuto. Nel primo anno di opzione in genere non si versa acconto, quindi l'anno dopo al saldo si aggiunge l'acconto per l'anno in corso: prevedi la liquidità. Con il modello F24 si usano i codici tributo 1840 e 1841 per l'acconto e 1842 per il saldo.

Come decidere nel tuo caso

1. Calcola la tua aliquota marginale 2026 includendo il canone: più è alta, più la cedolare conviene.
2. Controlla se le tue detrazioni superano l'IRPEF sugli altri redditi: in quel caso il regime ordinario può vincere.
3. Leggi la clausola ISTAT del contratto e stima quanto perderesti sull'intera durata.
4. Con più proprietari, verifica chi sceglie la cedolare: registro e bollo si risparmiano per intero solo se optano tutti.
5. Ricorda che la scelta si può rivedere per le annualità successive, entro 30 giorni dall'inizio di ciascuna.

Se stai valutando l'acquisto di un immobile da affittare con un mutuo, confronta la rata con il canone netto dopo le imposte, non con quello lordo: per stimare la rata puoi usare un calcolatore del mutuo. Le altre imposte sull'affitto, IMU compresa, sono raccolte nella sezione Tasse sull'affitto.