Proroga del contratto di affitto: rinnovo, registro e cedolare

Alla scadenza un contratto di affitto abitativo di solito non finisce: la legge lo rinnova o lo proroga, salvo disdetta. Per il fisco ogni prolungamento è una proroga, da comunicare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI. Se non hai la cedolare secca, sulla proroga paghi l'imposta di registro come per una nuova registrazione, con il minimo di 67 €.

• Strumento collegatoCalcolo dell'imposta di registro sul contratto di affitto
• Strumento collegatoCedolare secca o IRPEF: calcolo della convenienza

Quando il contratto si rinnova

Contratto 4+4 a canone libero

Nel contratto 4+4, alla prima scadenza il contratto si rinnova per altri 4 anni. Il proprietario può evitarlo solo con una disdetta inviata almeno 6 mesi prima e fondata su uno dei motivi elencati dall'art. 3 della L. 431/1998, da indicare a pena di nullità. Tra questi: l'uso dell'immobile per sé, per il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado; la vendita, se il proprietario non ha altre abitazioni oltre alla propria; la ristrutturazione integrale o la demolizione dell'edificio. Se il proprietario riottiene la casa con una disdetta illegittima, deve all'inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone.

Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi, con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima; l'altra parte deve rispondere entro 60 giorni. Se non risponde o non si trova un accordo, il contratto cessa alla scadenza. Se invece nessuno scrive, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Contratto 3+2 a canone concordato

Nel 3+2 a canone concordato, se alla prima scadenza le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, salvo disdetta del proprietario per gli stessi motivi dell'art. 3. Alla fine del biennio ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi con raccomandata almeno 6 mesi prima; senza comunicazioni il contratto si rinnova tacitamente di biennio in biennio (art. 2, comma 5, L. 431/1998, come interpretato dal D.L. 34/2019).

L'inquilino, in ogni momento, può recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso: gli effetti fiscali sono spiegati nella guida sulla risoluzione anticipata. Registrazione, deposito e gli altri adempimenti sono raccolti nella sezione contratto di affitto.

Cosa si paga sulla proroga

L'imposta di registro sulla proroga si calcola come per una prima registrazione, sul periodo prorogato:

• 2% del canone annuo in vigore, compresi gli aumenti ISTAT; per il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, 2% del 70% del canone;
• pagamento per il primo anno della proroga oppure per tutto il periodo, con lo sconto pari alla metà del tasso legale per ogni anno (0,8% nel 2026);
• minimo di 67 € sul versamento della proroga; le annualità successive all'interno della proroga (codice 1501) non hanno minimo;
• versamento entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente: con addebito sul conto se la proroga si comunica online con RLI, oppure con il modello F24 Elementi identificativi e il codice tributo 1504, presentando il modello RLI all'ufficio dove è stato registrato il contratto;
• comunicazione con il modello RLI nello stesso termine, anche quando il rinnovo è tacito.

Sulla proroga non si paga l'imposta di bollo. L'Agenzia delle Entrate fa questo esempio: 4+4 con canone di 7.200 € l'anno e decorrenza 01/05/2026. Alla prima scadenza, il 30/04/2030, il contratto si prolunga di 4 anni: l'imposta per la proroga va versata entro il 31/05/2030 ed è di 144 € con il pagamento annuale, se il canone non è cambiato; le annualità seguenti scadono il 31/05/2031, il 31/05/2032 e il 31/05/2033.

Per un 3+2 a canone concordato di 7.800 € l'anno in un comune ad alta tensione abitativa, la proroga biennale costa 109 € l'anno (2% del 70% del canone, arrotondato all'euro) oppure 215 € per i due anni con lo sconto del 2026. Il tasso legale può cambiare da un anno all'altro: per una proroga futura lo sconto dipenderà dal tasso in vigore in quel momento. Con i tuoi dati puoi usare il calcolatore dell'imposta di registro, scegliendo «proroga»; il confronto tra le due modalità è spiegato nella guida su imposta di registro annuale o per l'intera durata.

Aumenti ISTAT e canone della proroga

La base della proroga è il canone aggiornato. Se alla registrazione avevi pagato il registro per l'intera durata, gli aumenti ISTAT maturati nel frattempo non hanno richiesto integrazioni, ma contano per l'imposta della proroga (art. 35 D.P.R. 131/1986). Se un canone di 800 € al mese è stato aggiornato del 2,55% (il 75% della variazione ISTAT di agosto 2026) e ora è di 820,40 €, la proroga si calcola su 9.844,80 € l'anno: 197 € di imposta annua invece di 192 €.

Con la cedolare secca, invece, l'aggiornamento del canone è sospeso per tutta la durata dell'opzione, ISTAT compreso, anche se il contratto lo prevede. Se alla proroga lasci la cedolare, potrai chiedere gli aggiornamenti per il futuro; la lettura prudente delle circolari dell'Agenzia è che l'inflazione maturata negli anni di cedolare non si recupera. I dettagli sono nella guida sull'aggiornamento ISTAT con la cedolare secca.

La proroga, momento per scegliere o confermare la cedolare

L'opzione per la cedolare secca vincola il proprietario per l'intero periodo della proroga, o per quello residuo, con la possibilità di revocarla nelle annualità successive. La scadenza è quindi il momento naturale per rivedere il regime fiscale.

• Se hai già la cedolare, devi confermarla nella comunicazione di proroga con il modello RLI, entro 30 giorni dalla scadenza. Non paghi registro né bollo.
• Se sei in regime ordinario, puoi scegliere la cedolare nella stessa comunicazione. Prima devi inviare all'inquilino una raccomandata con la rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, ISTAT compreso: senza, l'opzione non ha effetto. Non serve se il contratto contiene già questa rinuncia. La raccomandata consegnata a mano non vale e, con più inquilini, va inviata a ciascuno.

Per stimare la differenza nel tuo caso usa il calcolatore cedolare secca o IRPEF; i criteri sono spiegati nella guida su quando conviene la cedolare secca.

Un esempio con i numeri