Spese condominiali in affitto: cosa paga l'inquilino e cosa il proprietario

In affitto l'inquilino paga gli oneri accessori: i costi dei servizi comuni e della loro gestione ordinaria, come riscaldamento, acqua, luce delle scale, pulizie e ascensore, più il 90% delle spese del portiere. Il proprietario paga i lavori straordinari, la sostituzione degli impianti e le spese che né la legge né il contratto addossano all'inquilino. Verso il condominio risponde il proprietario; l'inquilino gli rimborsa la sua quota entro due mesi dalla richiesta e può controllare i conti.

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Cosa paga l'inquilino per legge

La regola è l'art. 9 della legge 392/1978 (equo canone), che la legge 431/1998 non ha abrogato (art. 14, comma 4): vale quindi sia per il canone libero, cioè il contratto 4+4, sia per il canone concordato. «Oneri accessori» sono, per la legge, le spese per i servizi della casa che l'inquilino rimborsa. Sono interamente a suo carico, «salvo patto contrario», le spese per:

• il servizio di pulizia;
• il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore;
• la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell'aria;
• lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
• la fornitura degli altri servizi comuni.

Le spese di portineria gli spettano al 90%, salvo una percentuale più bassa concordata. La registrazione del contratto, invece, si divide a metà: vedi chi paga le spese di registrazione.

Cosa resta al proprietario

Il proprietario deve consegnare la casa in buono stato e mantenerla adatta all'uso convenuto (art. 1575 c.c.). Durante l'affitto esegue tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che spettano all'inquilino (art. 1576). Sono di piccola manutenzione le riparazioni dovute al deterioramento d'uso, non quelle dovute a vetustà, cioè all'invecchiamento, o a caso fortuito; se il contratto non le definisce, valgono gli usi locali (art. 1609).

Restano al proprietario anche i lavori straordinari deliberati dal condominio, come il rifacimento del tetto, perché non rientrano negli oneri accessori. Se serve una riparazione che non tocca a te, avvisa il proprietario; se è urgente puoi farla eseguire e chiedere il rimborso, purché lo avvisi nello stesso momento (art. 1577).

Tabella: chi paga cosa

Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti il DM 16/01/2017 adotta una tabella ufficiale degli oneri accessori (Allegato D). Nel canone libero non è vincolante, ma segue la logica dell'art. 9 e del codice civile; lì nessuna norma mette a carico dell'inquilino le voci che l'art. 9 non nomina, come la manutenzione ordinaria di tetti e grondaie: conta il contratto, con i limiti incerti spiegati più avanti.

Fonti: art. 9 L. 392/1978; DM 16/01/2017, Allegato D; artt. 1576 e 1609 c.c.

Canone concordato: le regole del contratto tipo

Il contratto a canone concordato si firma solo con il contratto tipo ministeriale (DM 16/01/2017, art. 1, comma 10), che all'art. 4 richiama la tabella e aggiunge alcune regole:

• il conguaglio va pagato entro 60 giorni dalla richiesta;
• i documenti delle spese si possono vedere anche tramite un sindacato inquilini;
• l'acconto non può superare la quota dell'inquilino risultante dal rendiconto dell'anno precedente;
• il pagamento di canone e oneri accessori non si può sospendere o ritardare per contestazioni, qualunque ne sia il motivo (art. 6).

In caso di lite ciascuna parte può chiedere, prima di andare dal giudice, una commissione di negoziazione paritetica (art. 6 del DM): la richiesta non ha costi e non sospende i pagamenti, ma la procedura va avanti solo se l'altra parte aderisce. Vedi anche se il canone concordato conviene al proprietario.

Canone libero: cosa si può cambiare nel contratto

Nel 4+4 i punti fermi sono tre:

• per le voci dell'art. 9 il «patto contrario» può solo alleggerire l'inquilino, spostando una parte delle spese sul proprietario o riducendo la quota del portiere sotto il 90%;
• l'art. 79 della legge 392/1978, che rendeva nulli i patti con vantaggi per il proprietario contrari alla legge, non vale più per le locazioni abitative (art. 14, comma 4, L. 431/1998);
• è nullo, se in contrasto con la legge 431/1998, il patto che attribuisce al proprietario un canone superiore a quello stabilito nel contratto (art. 13, comma 4).

Acconti, conguaglio e controllo dei conti

Di solito l'inquilino versa acconti periodici e, quando il condominio approva il rendiconto annuale, si fa il conguaglio, che può risultare anche a suo favore. La differenza va pagata entro due mesi dalla richiesta (art. 9, comma 3). Prima di pagare hai diritto all'indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione, per esempio i millesimi, cioè la quota dell'appartamento nell'edificio, e di vedere i documenti giustificativi, come fatture e ricevute.

Se le spese sono comprese nel canone, nella dichiarazione dei redditi il proprietario indica il canone diminuito delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili (istruzioni del modello 730/2026).

Entro quanto si può chiedere un conguaglio

Fino al 21/12/2008 il diritto del proprietario al rimborso delle spese per i servizi a carico dell'inquilino si prescriveva in due anni (art. 6 L. 841/1973). Quella legge è stata abrogata dal D.L. 112/2008 e oggi manca una regola specifica: il codice civile prevede cinque anni per «ogni altro corrispettivo di locazioni» (art. 2948, n. 3), ma non è chiarito con certezza se il termine valga per gli oneri accessori. Se sei il proprietario, chiedi il conguaglio appena il rendiconto è approvato; se ricevi una richiesta vecchia di anni, puoi contestarla, ma con esito incerto.

Chi paga il condominio

L'inquilino non è un condomino. Il codice civile mette le spese a carico dei condomini, in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123), e consente all'amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo, cioè un ordine di pagamento del giudice, contro il condomino che non paga (art. 63 disp. att. c.c.). Il debitore del condominio è quindi il proprietario, anche se per comodità l'inquilino versa le rate all'amministratore.

L'inquilino in assemblea

L'inquilino vota al posto del proprietario nelle delibere condominiali sulle spese e sulla gestione di riscaldamento e condizionamento d'aria; sulle modifiche degli altri servizi comuni può intervenire, ma senza votare (art. 10 L. 392/1978). Negli edifici con un solo proprietario, per riscaldamento e condizionamento gli inquilini si riuniscono in un'assemblea apposita.

Se l'inquilino non paga

Il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto è motivo di risoluzione del contratto quando l'importo supera due mensilità del canone (art. 5 L. 392/1978): con un canone di 800 € al mese la soglia è 1.600 €. In caso di sfratto per morosità l'inquilino può sanare il debito alla prima udienza, pagando canoni e oneri scaduti con interessi legali e spese; con comprovate difficoltà il giudice può concedere fino a 90 giorni. La sanatoria è ammessa di regola al massimo tre volte in quattro anni (art. 55 L. 392/1978).

A fine contratto: conguaglio e deposito cauzionale

A fine affitto spesso il rendiconto dell'ultimo anno non è ancora approvato, ma le spese dei mesi in cui hai abitato la casa restano a tuo carico: alla riconsegna conviene fissare per iscritto come fare i conti, per esempio dividendo le voci fisse per mesi e usando le letture dei contatori per i consumi.

Senza accordo, il proprietario non può tenersi il deposito cauzionale in attesa del conguaglio: l'obbligo di restituirlo nasce con la fine del rapporto e la riconsegna (Cass. 4333/2024). Per trattenerlo deve far valere davanti al giudice gli importi non pagati: con una domanda o, se è l'inquilino a fargli causa, chiedendo la compensazione con crediti certi e già scaduti (Cass. 194/2023 e 14976/2024). Altrimenti l'inquilino può chiedere un decreto ingiuntivo.

Le altre regole del contratto sono nella sezione Contratto di affitto.