Canone concordato: conviene al proprietario?

Con il canone concordato incassi un affitto di solito più basso di quello di mercato, ma paghi meno imposte, soprattutto nei comuni ad alta tensione abitativa. Se il conto torna dipende da tre fattori: il comune in cui si trova l'immobile, la distanza tra il canone di mercato e il massimo dell'accordo territoriale, e il regime fiscale che scegli. In un capoluogo, con 100 € al mese di canone in meno, il concordato può rendere più del libero.

• Strumento collegatoCanone concordato o libero: calcolo del netto annuo

Il canone concordato in breve

È il contratto previsto dall'art. 2, comma 3, della L. 431/1998, detto «3+2»:

• durata: almeno 3 anni; alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto si proroga di diritto per 2 anni;
• canone: deve stare nelle fasce fissate dall'accordo territoriale, l'intesa firmata nel comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini;
• contratto: si usa il contratto tipo allegato al decreto ministeriale (DM) del 16/01/2017, che fissa anche i criteri degli accordi. Gli accordi possono esistere in tutti i comuni, non solo nelle città.

I vantaggi fiscali, tutti insieme

Il concordato somma cinque agevolazioni. Due valgono in qualunque comune; le altre solo nei comuni ad alta tensione abitativa (ATA: grandi città e comuni confinanti, capoluoghi di provincia, comuni dell'elenco CIPE) e, per la sola cedolare, in altri comuni indicati dalla legge. Tra parentesi quanto valgono nell'esempio più sotto, con un canone concordato di 7.800 € l'anno:

• Cedolare secca al 10% invece del 21% (780 € invece di 1.638 €): nei comuni ATA e in quelli con stato di emergenza deliberato nei 5 anni prima del 28/05/2014 o colpiti dal sisma del 2016 con «zona rossa».
• IRPEF su una base ridotta, se resti nel regime ordinario: il reddito si riduce di un ulteriore 30%, quindi si tassa il 66,5% del canone (5.187 € invece di 7.410 €). Solo nei comuni ATA.
• Imposta di registro sul 70% del canone, sempre nel regime ordinario: 109 € l'anno invece di 156 €, da dividere a metà con l'inquilino. Solo nei comuni ATA.
• IMU ridotta al 75% in qualunque comune (582,12 € invece di 776,16 € con l'aliquota dello 0,66%). Alcuni comuni fissano anche un'aliquota più bassa: a Vicenza, nel 2026, 0,66% per l'abitazione affittata a canone concordato che l'inquilino usa come abitazione principale, contro l'1,06% del libero.
• Detrazione più alta per l'inquilino, in qualunque comune: 495,80 € con reddito fino a 15.493,71 € e 247,90 € fino a 30.987,41 €, invece di 300 € e 150 €, se l'immobile è la sua abitazione principale.

Riduzione del 30% e registro sul 70% non valgono per i contratti transitori, salvo quelli per studenti universitari. Per i contratti «non assistiti», firmati senza l'assistenza delle associazioni, serve l'attestazione di rispondenza di un'organizzazione firmataria dell'accordo (risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 31/E/2018). Per l'IMU nessun documento del Ministero dell'Economia la indica espressamente come condizione, ma il DM la collega alle agevolazioni fiscali in generale e i regolamenti comunali spesso la chiedono. Requisiti ed elenco dei comuni del 10% sono nella guida sulla cedolare secca al 10% sul canone concordato; lo sconto IMU in quella sull'IMU ridotta del 25%.

Gli svantaggi e i vincoli

• Canone massimo. È il costo principale: non puoi superare il massimo dell'accordo. Un patto che attribuisce al locatore un canone più alto è nullo e l'inquilino può chiedere indietro le somme pagate in più entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile (art. 13 della L. 431/1998).
• Durata e proroga. Ti impegni per almeno 3 anni e alla prima scadenza la proroga di 2 anni scatta di diritto, salvo disdetta motivata per uno dei casi dell'art. 3 della L. 431/1998. Dopo i 5 anni, se nessuno invia la raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova tacitamente di due anni in due anni. L'impegno minimo resta comunque più breve di quello del contratto 4+4, che dura 4 anni più 4 di rinnovo.
• Aggiornamento ISTAT limitato. Al massimo il 75% della variazione, solo se l'accordo territoriale lo prevede, e mai con la cedolare: con la cedolare al 10% il canone resta fermo per tutta la durata dell'opzione. Cosa succede se l'aumento viene applicato lo stesso è spiegato nella guida sull'aggiornamento ISTAT con la cedolare secca.
• Adempimenti. Contratto tipo obbligatorio, attestazione per i contratti non assistiti, deposito cauzionale al massimo di tre mensilità.

Per chi conviene e per chi no

Il concordato tende a convenire quando:

• l'immobile è in un comune ATA, dove spettano tutte le agevolazioni: cedolare al 10% oppure, in IRPEF, riduzione del 30% e registro sul 70%, più lo sconto IMU. In provincia di Vicenza, oltre al capoluogo, sono nell'elenco CIPE Arzignano, Bassano del Grappa, Schio e Valdagno; non risultano aggiornamenti dell'elenco dopo il 2003, quindi verifica presso il comune o le associazioni;
• il massimo dell'accordo territoriale è vicino al canone di mercato: nell'esempio il concordato regge uno sconto di 1.838,26 € l'anno, circa il 20% del canone libero;
• resti nel regime IRPEF: anche lì, nell'esempio, il concordato (5.346,37 €) rende più del libero (4.668,38 €).

Conviene poco, o non conviene, quando:

• l'immobile è in un comune fuori dagli elenchi: il concordato paga la cedolare al 21%, senza riduzione del 30% né registro sul 70%, e restano solo lo sconto IMU e la detrazione più alta dell'inquilino. Con gli stessi dati dell'esempio, ma in un comune fuori elenco e con l'IMU all'1,06% per entrambi i contratti, il concordato in cedolare renderebbe 5.227,08 €, cioè 636,36 € in meno del libero. Il pareggio salirebbe a 8.605,52 € l'anno (circa 717,13 € al mese): uno sconto sostenibile di circa il 4%;
• il canone di mercato è molto più alto del massimo dell'accordo: la perdita di canone supera il risparmio fiscale;
• vuoi aggiornare il canone ogni anno con il 100% dell'ISTAT: nel concordato il tetto è il 75% e con la cedolare non c'è alcun aggiornamento.

Per rifare il conto con i tuoi numeri usa il calcolatore canone concordato o libero: confronta i quattro scenari e calcola il canone di pareggio. Se stai valutando di comprare un immobile da affittare a canone concordato con un mutuo, puoi stimare la rata con un calcolatore del mutuo e confrontarla con il netto annuo del contratto. Le altre guide sul canone sono nella sezione Canone di affitto.