Lettera di aggiornamento ISTAT del canone: fac simile da compilare

Se il contratto prevede l'aggiornamento ISTAT su richiesta del proprietario, il canone non cambia da solo e, nella lettura più prudente, l'aumento è dovuto solo dalla richiesta in poi, senza arretrati. Con questo fac simile compili la lettera e il sito calcola l'aumento e il nuovo canone con le regole del calcolatore dell'aggiornamento ISTAT. Prima di spedirla controlla tre cose: la clausola del contratto, il regime fiscale e la data di invio.

• Strumento collegatoCalcolo dell'aggiornamento ISTAT del canone di affitto

Quando puoi chiedere l'aggiornamento ISTAT

Per gli affitti di abitazioni nessuna legge impone l'aggiornamento a tutti i contratti: contano il tipo di contratto e quello che c'è scritto.

• Canone libero (contratto 4+4): l'aumento spetta solo se il contratto contiene una clausola di aggiornamento. Quota della variazione (75% o 100%) e mese di riferimento sono quelli della clausola.
• Canone concordato: l'aggiornamento è ammesso solo se lo prevede l'accordo territoriale del comune, nella misura scritta nel contratto e comunque non oltre il 75% della variazione (DM 16/01/2017).
• Cedolare secca: per tutta la durata dell'opzione la facoltà di chiedere l'aggiornamento è sospesa, anche se il contratto lo prevede (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011). Questa lettera non va usata. Se l'aumento è già stato incassato, secondo l'Agenzia delle Entrate va restituito: come fare lo spiega la guida sull'aggiornamento ISTAT con la cedolare secca.

Senza clausola il canone resta quello pattuito. Se l'indice scende, il canone diminuisce solo se la clausola prevede anche la riduzione: di solito parla soltanto di aumento. Il modulo accetta le quote del 75% e del 100%: se il contratto ne indica una diversa, applica tu quella quota alla variazione e correggi la lettera prima di spedirla.

Da quando decorre l'aumento: richiesta e arretrati

La Cassazione ha fissato alcuni principi nati sulle locazioni di negozi e uffici (art. 32 della L. 392/1978). L'aggiornamento non è automatico: serve una richiesta del locatore, cioè del proprietario, e il canone aggiornato è dovuto solo da quel momento, senza arretrati (Cass. 27287/2021 e 30817/2023). La richiesta può essere anche verbale o implicita, cioè risultare da comportamenti che la rendono evidente (Cass. 30817/2023): per un'abitazione affittata con un contratto del 1997 sono bastati i bollettini di pagamento precompilati con l'importo aumentato (Cass. 4333/2024).

Per i contratti di abitazione regolati dalla L. 431/1998 non ci sono sentenze della Cassazione che applichino direttamente queste regole. La lettura prudente è che valgano quando la clausola prevede la richiesta del locatore. La lettera scritta serve a entrambe le parti: fissa la data della richiesta e mette nero su bianco il calcolo.

Conta anche il momento dell'arrivo. Per il codice civile una dichiarazione diretta a una persona si considera conosciuta quando giunge al suo indirizzo, salvo che il destinatario provi di non averne potuto avere notizia senza sua colpa (art. 1335 c.c.). In pratica:

• spedisci la lettera in modo che arrivi prima della data da cui vuoi applicare il nuovo canone;
• se parte dopo la scadenza annuale, indica come decorrenza la prima rata che scade dopo l'arrivo: con la lettura prudente, per i mesi precedenti l'aumento non è dovuto;
• controlla i numeri prima di spedire: l'aumento scatta nella misura chiesta e, se chiedi meno del dovuto, una nuova richiesta vale solo per i canoni successivi (Cass. 27287/2021).

Se per uno o più anni l'aggiornamento non è stato chiesto, il calcolo cambia e una parte della questione è ancora aperta: la trovi nella guida su quale mese usare e come si calcola l'aggiornamento.

Come trovare la variazione ISTAT da scrivere nella lettera

Gli affitti si aggiornano con l'indice FOI al netto dei tabacchi, l'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Nella lettera servono due dati:

1. il mese di riferimento indicato dalla clausola. Se manca, nella prassi si usa il mese che precede la scadenza annuale: agosto per un contratto che decorre a settembre;
2. la variazione su 12 mesi di quel mese, cioè il confronto con lo stesso mese dell'anno prima, con un decimale, come la pubblica l'ISTAT: per agosto 2026 è +3,4%.

L'ISTAT pubblica l'indice definitivo verso la metà del mese successivo: il dato di agosto 2026 è uscito il 16/09/2026, quello di settembre è atteso per il 16/10/2026. Se la clausola usa il mese precedente la scadenza, quindi, il dato che serve esce solo verso la metà del mese in cui scatta l'aggiornamento e la lettera partirà dopo la scadenza. Le variazioni dei singoli mesi sono nella pagina sull'indice ISTAT per gli affitti. Il calcolatore le applica da solo, compreso il raccordo tra la vecchia base 2015 e la base 2025 in vigore da gennaio 2026.

Nella lettera il sito usa le stesse regole del calcolatore: la quota si applica alla variazione già arrotondata (il 75% di 3,4% è 2,55%) e il nuovo canone si arrotonda al centesimo.

Cosa cambia per le imposte

Con il regime ordinario, cioè senza cedolare, l'aumento ha due effetti fiscali.

• Imposta di registro. Se la paghi anno per anno (2% del canone annuo, entro 30 giorni dall'inizio di ogni anno di contratto), l'Agenzia delle Entrate chiede di tener conto degli adeguamenti ISTAT. Un aggiornamento però non cambia l'imposta dell'annualità, cioè dell'anno di contratto, in cui scatta (art. 35 del D.P.R. 131/1986). Nell'esempio l'imposta dell'annualità iniziata il 01/09/2026 resta di 204 €; da quella che inizia il 01/09/2027 si calcola sul canone aggiornato: 2% di 10.460,16 €, arrotondato a 209 €, da dividere a metà con l'inquilino. Se hai pagato il registro per l'intera durata, gli aumenti non richiedono integrazioni e contano solo per un'eventuale proroga. Le due modalità sono messe a confronto nella guida sull'imposta di registro annuale o per l'intera durata.
• Dichiarazione dei redditi. Il canone da dichiarare comprende gli aumenti ISTAT, quindi anche l'aumento paga IRPEF e addizionali, come nell'esempio.

Fac simile della lettera di aggiornamento ISTAT

Compila i campi e la lettera si aggiorna mentre scrivi. L'aumento mensile e il nuovo canone non vanno inseriti: li calcola il sito dal canone attuale, dalla variazione e dalla quota.

Come compilarla e inviarla

1. Rileggi la clausola: quota, mese di riferimento ed eventuale richiesta del locatore. Se la lettera non corrisponde al contratto, correggila prima di firmarla.
2. Una lettera per ogni inquilino che ha firmato il contratto. Se i proprietari sono più d'uno, è prudente che firmino tutti.
3. Allega il calcolo: la stampa del risultato del calcolatore rende il conto verificabile.
4. Spedisci con una prova di consegna: raccomandata con avviso di ricevimento (A/R) oppure PEC, la posta elettronica certificata, se anche l'inquilino ha un indirizzo PEC. Per il Codice dell'amministrazione digitale l'invio con PEC equivale, salvo che la legge disponga diversamente, alla notificazione per posta (art. 48 del D.Lgs. 82/2005); l'Agenzia per l'Italia digitale (AgID) precisa che un messaggio da PEC a PEC ha lo stesso valore legale di una raccomandata A/R. L'art. 48 è in vigore, ma il D.Lgs. 217/2017 ne prevede l'abrogazione quando sarà adottato un decreto di adeguamento alle regole europee. Una PEC inviata a un indirizzo email ordinario non dà questa prova.
5. Conserva le prove: ricevuta di spedizione e cartolina di ritorno, oppure le ricevute di invio e di consegna della PEC, insieme a una copia della lettera.

Per l'aggiornamento ISTAT nessuna norma impone una forma, salvo che la preveda il contratto: conta poter dimostrare data e contenuto della richiesta. Anche una copia consegnata a mano, datata e firmata per ricevuta dall'inquilino, è una prova. È una differenza importante rispetto alla raccomandata per la cedolare secca, dove la consegna a mano non vale: il modello è nella pagina sulla raccomandata all'inquilino per la cedolare secca.

Dopo l'invio, dalla data di decorrenza incassa il nuovo importo. Se paghi il registro anno per anno, tieni conto dell'aumento nei versamenti delle annualità successive; nella dichiarazione dei redditi indica il canone aggiornato. Per l'aggiornamento dell'anno dopo serve una nuova lettera, con la nuova variazione. Le altre guide sul canone sono nella sezione Canone di affitto.