Calcolo dell'imposta di registro sul contratto di affitto

Come funziona il calcolo

Il calcolatore applica le regole del D.P.R. 131/1986 con l'algoritmo che l'Agenzia delle Entrate usa nel software del modello RLI, il modulo con cui si registrano i contratti e si comunicano proroghe, cessioni e risoluzioni. Nel campo «Che cosa devi pagare?» scegli il tuo caso: il modulo mostra solo i dati che servono.

Prima registrazione

L'imposta è il 2% del canone annuo. Per un contratto che dura fino a 12 mesi è il 2% del canone dell'intera durata. In ogni caso non può essere inferiore a 67 €. Si versa entro 30 giorni dalla firma del contratto, o dalla decorrenza se è anteriore, con il codice tributo 1500. Nel campo «Pagamento» scegli se pagare anno per anno oppure, se il contratto dura più di 12 mesi, tutto subito per l'intera durata con uno sconto.

Lo sconto per il pagamento dell'intera durata

Chi paga per tutta la durata ha una riduzione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero delle annualità. Il calcolatore segue la formula delle specifiche tecniche del modello RLI:

1. imposta lorda = 2% × canone annuo ÷ 12 × mesi di durata;
2. sconto = imposta lorda × tasso legale ÷ 200 × anni interi di durata, contati per difetto;
3. imposta = imposta lorda − sconto, arrotondata all'euro e mai sotto 67 €.

Il tasso è quello in vigore alla data di registrazione. Nel 2026 è l'1,6%: lo sconto vale lo 0,8% per ogni anno intero, il 3,2% su un contratto di 4 anni. Se registri in una data diversa dalla decorrenza (per esempio a gennaio un contratto iniziato a dicembre), indicala nel campo «Data di registrazione, se diversa dalla decorrenza».

Contano solo gli anni interi. Un transitorio di 18 mesi a 7.200 € l'anno dal 01/10/2026 ha un'imposta lorda di 216 € e uno sconto per un solo anno (0,8%, cioè 1,73 €): si pagano 214 €. Fino a 12 mesi lo sconto non spetta. Pagando tutto subito, gli aumenti ISTAT degli anni seguenti non richiedono integrazioni: contano solo per un'eventuale proroga. Quale scelta convenga lo spiega la guida Imposta di registro: ogni anno o per tutta la durata?

Annualità successive

Chi paga anno per anno versa, entro 30 giorni dall'inizio di ogni nuova annualità, il 2% del canone di quell'anno, compresi gli aumenti ISTAT (codice 1501). Qui il minimo di 67 € non si applica e l'importo può essere più basso: con un canone di 2.000 € l'anno le annualità successive costano 40 €. Nel campo «Canone annuo» indica il canone in vigore in quell'annualità. Nel piano dei versamenti della prima registrazione, se l'ultimo periodo dura meno di un anno, il calcolatore stima la rata come 2% del canone di quei mesi: nessuna fonte ufficiale precisa come calcolarla.

Proroga

Quando il contratto si proroga, si paga come per una nuova registrazione sul periodo prorogato: anno per anno o per tutto il periodo con lo sconto, con il minimo di 67 €. Il versamento va fatto entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente, con il codice 1504, e la proroga va comunicata con il modello RLI. Come «Data di decorrenza» indica il primo giorno del periodo prorogato. Le regole civili sono nella guida sulla proroga del contratto di affitto.

Cessione del contratto

C'è cessione quando un nuovo inquilino, o un nuovo proprietario, subentra nel contratto per accordo tra le parti. Se la cessione è gratuita l'imposta è di 67 €; se c'è un prezzo, è il 2% del «Corrispettivo della cessione», con il minimo di 67 €: con 1.000 € di corrispettivo si pagano 67 €, con 5.000 € se ne pagano 100. Codice 1502, entro 30 giorni. È dovuta anche con la cedolare secca. Non si paga nulla quando il subentro avviene per legge: vendita dell'immobile, morte del proprietario, assegnazione della casa al coniuge.

Risoluzione anticipata

Se il contratto si chiude prima della scadenza si pagano 67 € fissi entro 30 giorni (codice 1503) e la risoluzione si comunica con il modello RLI. L'imposta non è dovuta se tutti i proprietari hanno scelto la cedolare, ma la comunicazione resta obbligatoria. Se alla registrazione avevi pagato per l'intera durata, spunta la casella apposita: ti spetta il rimborso delle annualità successive a quella in corso, pari a imposta pagata ÷ annualità pagate × annualità residue. Il rimborso non arriva in automatico: si chiede con un'istanza all'ufficio che ha registrato il contratto, entro 3 anni. Gli altri aspetti sono nella guida sulla risoluzione anticipata del contratto.

Canone concordato e cedolare secca

Per un contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa il 2% si calcola sul 70% del canone: in pratica l'1,4% del canone. Scegli questa opzione solo se valgono entrambe le condizioni; negli altri comuni anche il concordato paga il 2% pieno. Se tutti i proprietari hanno scelto la cedolare secca, spunta la casella: registro e bollo su contratto, annualità, proroga e risoluzione si azzerano, e resta solo il registro sulla cessione. Se la cedolare l'ha scelta solo una parte dei comproprietari, il registro si paga sulla quota di canone degli altri, con il minimo di 67 €, e il bollo è dovuto per intero: questo caso il calcolatore non lo gestisce.

Imposta di bollo

Il bollo si paga solo alla prima registrazione: 16 € ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe, per ogni copia firmata. Il calcolatore conta i fogli per eccesso (6 facciate sono 2 fogli) e li moltiplica per le copie. Se il testo è molto fitto e 4 facciate superano le 100 righe, i fogli sono di più: tienine conto. Gli allegati si pagano a parte, sempre per ogni copia: 16 € per foglio, 1 € per planimetrie e disegni. Proroghe, cessioni, risoluzioni e annualità comunicate con il modello RLI non pagano bollo. Con la registrazione online il bollo si paga con addebito sul conto insieme al registro; dal 2025 si può versare anche con F24 (codice 1505) entro il termine di registrazione. Nel risultato della prima registrazione il bollo è sommato al registro e diviso a metà: se il contratto lo mette tutto a carico dell'inquilino, come il contratto tipo del concordato, ricalcola le due quote.

Arrotondamenti

L'imposta di registro si arrotonda all'euro: per difetto sotto i 50 centesimi, per eccesso da 50 centesimi in su (art. 41, D.P.R. 131/1986, confermato dal D.Lgs. 139/2024). Il minimo di 67 € si confronta con l'importo già arrotondato. Esempio: su un canone aggiornato di 7.225 € il 2% è 144,50 €, quindi si versano 145 €. Nel calcolatore bollo, rimborso e metà di ciascuna parte sono invece al centesimo: la metà di 145 € è 72,50 €.

Chi paga, entro quando e con quale codice

Proprietario e inquilino pagano metà ciascuno (art. 8, L. 392/1978), ma verso l'Agenzia delle Entrate rispondono entrambi dell'intero importo. In pratica versa il proprietario, che deve registrare il contratto, e l'inquilino gli rimborsa la sua metà: i dettagli sono nella guida spese di registrazione del contratto: chi paga. Si paga con il modello F24 «Elementi identificativi» oppure, se registri online, con addebito sul conto.

Per i versamenti in ritardo, sanzioni e interessi del ravvedimento operoso hanno i codici da 1507 a 1510.

Esempio di calcolo

I passaggi:

1. Anno per anno: 2% di 7.200 € = 144 €, sopra il minimo di 67 €. Si versano alla registrazione (codice 1500) e poi, se il canone non cambia, entro il 31/05/2027, il 31/05/2028 e il 31/05/2029 (codice 1501), come nell'esempio dell'Agenzia.
2. Intera durata: imposta lorda 2% × 7.200 € ÷ 12 × 48 mesi = 576 €. Il contratto dura 4 anni interi, quindi lo sconto è 576 € × 1,6 ÷ 200 × 4 = 18,43 €. Restano 557,57 €, che arrotondati all'euro fanno 558 €.
3. Bollo: 6 facciate sono 2 fogli; 2 fogli × 2 copie × 16 € = 64 €.
4. Divisione: per la prima registrazione il calcolatore somma registro e bollo e ne indica la metà per ciascuna parte: 208 € in tutto, 104 € a testa, pagando anno per anno; 622 € in tutto, 311 € a testa, pagando per l'intera durata. Con il pagamento annuale, negli anni seguenti restano 72 € a testa.

Pagando tutto subito si risparmiano 18 € e non ci sono scadenze annuali da ricordare. Se il canone aumenta con l'ISTAT il vantaggio cresce, perché le annualità successive si calcolano sul canone aggiornato. Con la cedolare secca, invece, registro e bollo sarebbero pari a zero.

Lo stesso canone con un contratto a canone concordato di 3 anni, in un comune ad alta tensione abitativa, pagherebbe 101 € l'anno (l'1,4% di 7.200 € è 100,80 €, arrotondato all'euro), 303 € in tre anni, oppure 295 € pagando per l'intera durata.

Se il contratto si chiude prima

Se il contratto dell'esempio si risolve durante il secondo anno, si pagano 67 € entro 30 giorni (codice 1503). Chi aveva pagato 558 € per l'intera durata ha diritto al rimborso delle annualità 3 e 4: 558 € ÷ 4 × 2 = 279 €, da chiedere con istanza entro 3 anni. Chi pagava anno per anno non ha rimborsi, ma non deve versare le annualità seguenti. Con la cedolare secca la risoluzione non costa nulla, ma va comunque comunicata entro 30 giorni.

Errori frequenti

• Applicare il minimo di 67 € alle annualità successive: non è dovuto.
• Dimenticare gli aumenti ISTAT nel calcolo delle annualità successive.
• Pensare che la cedolare copra anche la cessione del contratto: il registro si paga comunque.
• Aspettare il rimborso automatico dopo una risoluzione: serve l'istanza all'ufficio.
• Lasciar passare i 30 giorni. Per la registrazione tardiva la sanzione è il 120% dell'imposta, con un minimo di 250 €, ridotta al 45% (minimo 150 €) se il ritardo non supera 30 giorni (art. 69, D.P.R. 131/1986, nel testo in vigore dal 13/06/2025). Si può rimediare con il ravvedimento operoso.

Domande frequenti

Il minimo di 67 euro vale anche se pago per l'intera durata?

Sì: il minimo si confronta con l'imposta già scontata e arrotondata. Con canoni bassi conviene guardare entrambe le modalità. Per un contratto 4+4 da 2.000 € l'anno, pagando anno per anno si versano 67 € il primo anno e 40 € in ciascuno dei tre successivi, 187 € in tutto; pagando per l'intera durata si versano 155 € in una volta.

Il deposito cauzionale fa aumentare l'imposta di registro?

No, se lo versa l'inquilino: sul deposito cauzionale non è dovuta l'imposta di registro. Si paga lo 0,50% solo se il deposito è versato da una persona estranea al contratto. Quando il proprietario sceglie la cedolare secca, anche la fideiussione prestata a garanzia dell'inquilino è esente da registro e bollo.

Se riduciamo il canone dobbiamo pagare qualcosa?

No. La registrazione dell'accordo con cui le parti riducono soltanto il canone è esente da imposta di registro e di bollo. Se paghi anno per anno, dalle annualità successive il 2% si calcola sul canone ridotto. Se invece le parti aumentano il canone, sull'atto di rinegoziazione è dovuto il bollo.

Quale tasso legale si usa se il contratto inizia a dicembre e lo registro a gennaio?

Quello in vigore alla data di registrazione. Il tasso legale cambia dal 1° gennaio con un decreto del Ministero dell'Economia da pubblicare entro il 15 dicembre; se non viene fissata una nuova misura, resta quello dell'anno prima. Il decreto per il 2027 non era ancora uscito al momento dell'ultima verifica: finché non viene inserito, per le registrazioni del 2027 il calcolatore usa l'1,6% del 2026. Indica la data nel campo «Data di registrazione, se diversa dalla decorrenza».

Con la cedolare secca devo comunque fare qualcosa per proroga e risoluzione?

Sì. Anche se non paghi imposte, proroga e risoluzione vanno comunicate all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni. Nella comunicazione di proroga va confermata la scelta della cedolare. Se il contratto viene ceduto a un nuovo inquilino, invece, il registro si paga anche in cedolare: 67 € senza corrispettivo, il 2% del corrispettivo (minimo 67 €) se c'è un prezzo.

Fonti normative

1. Art. 17 D.P.R. 26/04/1986 n. 131 – Registrazione dei contratti di locazione
2. Art. 41 D.P.R. 26/04/1986 n. 131 – Liquidazione e arrotondamento all'euro
3. Agenzia delle Entrate – Registrazione di un nuovo contratto: quanto si paga
4. Agenzia delle Entrate – Versamento per l'annualità successiva
5. Agenzia delle Entrate – Proroga
6. Agenzia delle Entrate – Cessione e subentro
7. Agenzia delle Entrate – Risoluzione
8. Agenzia delle Entrate – Specifiche tecniche del modello RLI (Allegato B, novembre 2025)
9. DM MEF 10/12/2025 – Tasso di interesse legale 2026 (GU n. 289 del 13/12/2025)
10. Art. 8 L. 27/07/1978 n. 392 – Spese di registrazione a metà
11. Art. 8 L. 09/12/1998 n. 431 – Base del 70% per il canone concordato

Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.

Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.