Calcolo dell'aggiornamento ISTAT del canone di affitto

Come funziona il calcolo

Nei contratti di abitazione nessuna legge impone l'aggiornamento del canone: è dovuto solo se il contratto contiene una clausola che lo prevede, nella misura e con il mese di riferimento che la clausola indica. Il calcolatore segue le stesse regole con cui ISTAT calcola le variazioni ufficiali.

I dati da inserire

• Canone attuale: l'importo in vigore prima di questo aggiornamento, già comprensivo degli eventuali aumenti degli anni precedenti. Nel campo «Il canone indicato è» scegli se è mensile o annuo.
• Mese di decorrenza del contratto: il mese da cui parte la locazione. Ogni anno l'aggiornamento scatta in quel mese.
• Anno di decorrenza (o dell'ultimo aggiornamento): per il calcolo annuale basta l'anno del canone attuale; per il cumulato è l'anno da cui partono gli aggiornamenti da ricostruire.
• Anno dell'aggiornamento: l'anno in cui scatta il nuovo canone.
• Mese di riferimento dell'indice e Quota della variazione ISTAT: li trovi nella clausola del contratto.

L'indice: FOI senza tabacchi

Per il canone si usa l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), calcolato al netto dei tabacchi: se aumenta il prezzo delle sigarette, il canone non ne risente. È l'indice che ISTAT indica per adeguare periodicamente valori come il canone di affitto, e le sue variazioni sono pubblicate anche in Gazzetta Ufficiale (art. 81 L. 392/1978).

La variazione su 12 mesi

Per l'aggiornamento annuale si confronta l'indice del mese di riferimento con quello dello stesso mese dell'anno prima: (indice più recente ÷ indice di un anno prima − 1) × 100. Ecco le variazioni annue pubblicate finora nel 2026, con la quota del 75% già calcolata:

Il cambio di base del 2026: il coefficiente 1,214

Periodicamente ISTAT cambia la base dell'indice, cioè l'anno a cui dà valore 100. Da gennaio 2026 la base è il 2025; fino a dicembre 2025 era il 2015. Gli indici delle due serie non si confrontano così come sono: agosto 2025 vale 121,8 (base 2015), agosto 2026 vale 103,7 (base 2025). Per metterli sulla stessa scala si moltiplica l'indice più recente per il coefficiente di raccordo fissato da ISTAT, 1,214: 103,7 × 1,214 = 125,8918. Il calcolatore lo fa da solo quando il periodo scavalca il cambio di base; per i periodi più vecchi usa anche i coefficienti precedenti (1,071 tra base 2010 e base 2015, 1,373 tra base 1995 e base 2010).

La quota: 75% o 100%

La clausola stabilisce quale parte della variazione si applica al canone.

• Canone libero (contratto 4+4): nessuna norma fissa la misura, vale quella scritta nel contratto.
• Canone concordato: l'aggiornamento è possibile solo se lo prevede l'accordo territoriale, in misura non superiore al 75% della variazione (DM 16/01/2017).
• Locazioni non abitative, per esempio negozi e uffici: l'art. 32 L. 392/1978 consente di pattuire l'aggiornamento annuale su richiesta del locatore, di norma entro il 75% della variazione. È una regola che non riguarda le abitazioni.

Per le abitazioni valeva un tempo l'art. 24 L. 392/1978 (75% su richiesta del locatore per raccomandata): è stato abrogato dalla L. 431/1998 e conta solo per i contratti più vecchi.

Le regole di arrotondamento

1. La variazione percentuale si arrotonda a un decimale, come nelle tavole ISTAT (da 0,05 in su per eccesso).
2. La quota si applica alla variazione già arrotondata e non si arrotonda di nuovo: il 75% di 3,4% è 2,55%, non 2,6%.
3. Il nuovo canone si arrotonda al centesimo di euro (da mezzo centesimo in su per eccesso).

Nel calcolo cumulato anche ogni canone intermedio è arrotondato al centesimo, prima di applicare l'aggiornamento dell'anno successivo.

Il mese di riferimento

Nessun contratto tipo ufficiale indica quale mese usare: conta la clausola del tuo contratto. Nella prassi si confronta l'indice del mese che precede la decorrenza (o la scadenza annuale) con lo stesso mese dell'anno prima: per un contratto che decorre a settembre si usa agosto. Poiché ISTAT pubblica l'indice definitivo verso la metà del mese successivo, alcuni contratti usano il secondo mese precedente (luglio, nello stesso caso). Nel modulo la scelta è nel campo «Mese di riferimento dell'indice». Se l'indice che serve non è ancora uscito, il calcolatore te lo segnala: a fine settembre 2026 l'ultimo disponibile è quello di agosto, pubblicato il 16/09/2026. Per approfondire leggi la guida su quale mese usare per l'aggiornamento ISTAT.

Aggiornamento annuale o cumulato

Con annuale (un solo anno) il calcolatore applica al canone attuale la variazione degli ultimi 12 mesi. È il caso normale: un aggiornamento all'anno, nel mese di decorrenza.

Con cumulato (più anni) ricostruisce gli aggiornamenti anno per anno, dall'anno di decorrenza a quello scelto: ogni aumento si applica al canone già aggiornato l'anno prima. Nel risultato trovi anche, per confronto, il canone ottenuto applicando la quota una sola volta alla variazione complessiva del periodo. Con la quota del 75% i due metodi danno importi diversi; quello corretto dipende da come è scritta la clausola.

Il cumulato serve per controllare che il canone attuale sia giusto dopo più aggiornamenti, o per ricalcolarlo quando per qualche anno l'aggiornamento non è stato chiesto. In questo secondo caso attenzione agli arretrati: se la clausola prevede la richiesta del locatore, l'aumento è dovuto solo dal momento della richiesta e le mensilità già pagate con il vecchio canone non si recuperano. È l'orientamento della Cassazione formatosi sulle locazioni non abitative (Cass. 27287/2021; Cass. 30817/2023); per le abitazioni vale, in una lettura prudente, quando la clausola prevede la richiesta. La richiesta può anche essere verbale o risultare dal comportamento del locatore, ma farla per iscritto ne fissa la data. Una sentenza (Cass. 15034/2004) ha ammesso che, con una richiesta tardiva, si applichi per il futuro la variazione complessiva sul canone iniziale, sempre senza arretrati: il punto non è del tutto consolidato.

Esempio di calcolo

Lo stesso contratto con il calcolo cumulato

Scegliendo «cumulato» con anno di decorrenza 2024 e anno dell'aggiornamento 2026, il calcolatore ricostruisce anche l'aggiornamento del 2025 che non è stato chiesto:

Con il 75% della variazione complessiva da agosto 2024 ad agosto 2026 (+4,8%, quota 3,6%) il canone sarebbe invece 880,60 €. È questo il metodo, applicato al canone iniziale, che Cass. 15034/2004 ha ammesso per il futuro in caso di richiesta tardiva (punto non del tutto consolidato). In ogni caso gli aumenti per i mesi da settembre 2025 ad agosto 2026 non sono dovuti.

Cosa fare dopo il calcolo

• Rileggi la clausola: quota, mese di riferimento e se l'aumento scatta su richiesta. Se la clausola parla solo di aumenti, una variazione negativa lascia il canone invariato: spunta «Applica anche le variazioni negative» solo se il contratto prevede anche la riduzione.
• Comunica il nuovo canone per iscritto, con il calcolo e il mese da cui decorre. Se serve la richiesta del locatore, una raccomandata o una PEC ne fissano la data.
• Imposta di registro: in regime ordinario, se l'imposta si paga anno per anno, le annualità successive si calcolano sul canone aggiornato; se è stata pagata per l'intera durata, gli aumenti ISTAT non richiedono integrazioni. Il conto si fa con il calcolatore dell'imposta di registro.
• Dichiarazione dei redditi: il canone da dichiarare comprende gli aumenti ISTAT.

Domande frequenti

Il calcolatore tiene conto del cambio di base del 2026?

Sì. Quando il periodo va da un mese del 2025 (o di un anno precedente) a un mese del 2026, l'indice del 2026 viene moltiplicato per il coefficiente 1,214 e i passaggi del risultato mostrano il raccordo. Anche le variazioni che ISTAT pubblica ogni mese, come il +3,4% di agosto 2026, sono già calcolate così. L'errore da evitare è confrontare direttamente gli indici di due basi diverse: 103,7 contro 121,8 farebbe pensare a un forte calo dei prezzi, che invece sono aumentati.

Se la variazione ISTAT è negativa il canone diminuisce?

Dipende dalla clausola. Le clausole di solito parlano di aumento: in quel caso, con una variazione negativa, il canone resta invariato. Se invece il contratto prevede l'adeguamento in entrambe le direzioni, il canone scende. Non è un caso teorico: ad agosto 2020 l'indice FOI era dello 0,7% più basso rispetto ad agosto 2019. Nel calcolatore la riduzione si applica solo se spunti «Applica anche le variazioni negative (riduzione del canone)».

Nel canone concordato si può applicare il 100% della variazione?

No. Il DM 16/01/2017 ammette l'aggiornamento solo se lo prevede l'accordo territoriale del comune, nella misura contrattata e comunque non oltre il 75% della variazione ISTAT, e lo esclude quando il locatore sceglie la cedolare secca. La percentuale può quindi essere anche più bassa del 75%: in quel caso prendi dai passaggi del risultato la variazione ISTAT e applica tu la quota prevista dal contratto. Per valutare il concordato nel suo insieme leggi la guida canone concordato: conviene al proprietario?

Dopo la revoca della cedolare secca si può tornare ad aggiornare il canone?

Sì, per i periodi successivi. La revoca si può fare in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata scelta l'opzione, entro il termine di versamento dell'imposta di registro di quell'annualità, pagando l'imposta. Le circolari dell'Agenzia delle Entrate non sono del tutto coerenti su cosa accade nell'annualità della revoca: la lettura prudente è che l'inflazione maturata negli anni di cedolare non si recupera. Prima di revocare, confronta i due regimi con il calcolatore cedolare secca o IRPEF: in un esempio tipico, con canone di 800 € al mese e altri redditi per 60.000 €, la cedolare fa risparmiare 2.186,74 € l'anno, mentre l'aggiornamento al 75% di +3,4% varrebbe circa 244,80 € l'anno.

Dove si trovano gli indici ufficiali e quando escono?

Sul sito ISTAT, nella pagina «Indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie», e sul servizio Rivaluta, che riporta anche le tavole degli indici e dei coefficienti di raccordo. ISTAT diffonde l'indice definitivo di un mese verso la metà del mese successivo: il dato di agosto 2026 è uscito il 16/09/2026, quello di settembre è previsto per il 16/10/2026. Le variazioni sono pubblicate anche in Gazzetta Ufficiale (art. 81 L. 392/1978).

Fonti normative

1. ISTAT – Indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie (FOI senza tabacchi)
2. ISTAT – Rivaluta: indici e coefficienti di raccordo tra basi
3. Art. 3, comma 11, D.Lgs. 14/03/2011 n. 23 – cedolare secca e aggiornamento del canone
4. DM 16/01/2017 – canone concordato, art. 1 comma 9 e contratto tipo (GU n. 62 del 15/03/2017)
5. Art. 32 L. 27/07/1978 n. 392 – aggiornamento del canone nelle locazioni non abitative
6. Art. 81 L. 27/07/1978 n. 392 – pubblicazione delle variazioni ISTAT in Gazzetta Ufficiale

Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.

Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.