Il contratto 4+4 è il contratto di affitto abitativo a canone libero previsto dall'art. 2, comma 1, della L. 431/1998: dura almeno 4 anni e alla prima scadenza si rinnova per altri 4, salvo disdetta motivata del proprietario.
Canone, durata e rinnovo
Il canone lo fissano liberamente le parti, senza le fasce degli accordi territoriali previste per il canone concordato. Il contratto va fatto per iscritto e registrato entro 30 giorni: senza registrazione è nullo, anche se la registrazione tardiva lo sana.
Alla prima scadenza il proprietario può evitare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati dall'art. 3 della L. 431/1998, da indicare a pena di nullità in una disdetta inviata almeno 6 mesi prima. Tra questi: l'uso dell'abitazione per sé, per il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado; la vendita, se il proprietario non ha altre abitazioni oltre alla propria; la ristrutturazione integrale dell'edificio. Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi con raccomandata almeno 6 mesi prima; senza comunicazioni il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. Ogni rinnovo va comunicato all'Agenzia delle Entrate: regole e costi sono nella guida sulla proroga del contratto.
Recesso, deposito e aggiornamento del canone
L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso; il contratto può prevedere anche un recesso libero, con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e produce interessi legali a favore dell'inquilino (art. 11 L. 392/1978); nel canone libero la sorte di un deposito più alto è discussa. L'aggiornamento ISTAT non è fissato dalla legge: si applica solo se il contratto lo prevede, nella misura e con il mese indicati dalla clausola.
Le tasse sul contratto 4+4
Il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca al 21% sull'intero canone, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo ma sospende l'aggiornamento ISTAT. In alternativa paga IRPEF e addizionali sul canone ridotto del 5%, o sulla rendita catastale rivalutata se è più alta, più l'imposta di registro del 2% del canone (ogni anno o in unica soluzione) e il bollo. Il 4+4 non dà diritto alle agevolazioni del concordato: niente cedolare al 10%, niente riduzione del 30% del reddito, niente IMU ridotta del 25%.
Per confrontare i due regimi fiscali usa il calcolatore cedolare secca o IRPEF; per confrontare il 4+4 con un contratto concordato, il calcolatore canone concordato o libero.
Domande frequenti
Cosa succede se il proprietario disdice il contratto e poi non usa la casa come aveva dichiarato?
Se il proprietario riottiene la casa con una disdetta illegittima, deve all'inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone. Se entro 12 mesi non adibisce l'immobile all'uso indicato nella disdetta, l'inquilino può scegliere tra il ripristino del contratto alle stesse condizioni e lo stesso risarcimento (art. 3 L. 431/1998).
Fonti
- Legge 431/1998, art. 2 – Durata e rinnovo dei contratti (Normattiva)
- Legge 431/1998, art. 3 – Disdetta del locatore e recesso del conduttore (Normattiva)
- Legge 392/1978, art. 11 – Deposito cauzionale (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca: scheda informativa
Ultima verifica delle fonti: 26/09/2026.
Dal 01/01/2027 le norme citate confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e nel Testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025): cambiano numerazione, mentre per il 2026 restano valide le disposizioni indicate. La pagina verrà aggiornata con i nuovi riferimenti.