Contratto di affitto 4+4: come funziona

Il contratto 4+4 è il contratto di affitto per abitazioni a canone libero, previsto dall'art. 2, comma 1, della L. 431/1998. Proprietario e inquilino fissano il canone senza fasce; il contratto dura almeno 4 anni e alla prima scadenza si rinnova per altri 4, salvo una disdetta motivata del proprietario. Va fatto per iscritto e registrato entro 30 giorni.

• Strumento collegatoCalcolo dell'imposta di registro sul contratto di affitto
• Strumento collegatoCedolare secca o IRPEF: calcolo della convenienza
• Strumento collegatoCalcolo degli interessi legali sul deposito cauzionale

Quando si usa

Il 4+4 è il contratto di base per affittare una casa a chi ci abita stabilmente, senza le regole del canone concordato. La forma scritta è obbligatoria (art. 1, comma 4, L. 431/1998): un accordo solo verbale non è un contratto valido.

Le regole su durata, rinnovo e disdetta non valgono per tutti gli immobili. Sono esclusi:

• gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che seguono le norme statali e regionali;
• le case affittate solo per finalità turistiche;
• le abitazioni nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e gli immobili vincolati come beni culturali, se non sono affittati a canone concordato: per loro valgono solo le regole del codice civile.

Se ti serve un contratto più breve, il 4+4 non è la strada giusta: un patto che riduce la durata minima è nullo (art. 13, comma 3). Per esigenze temporanee esistono il contratto transitorio, fino a 18 mesi, e quello per studenti universitari, spiegati nella guida sul canone concordato.

Durata e rinnovo: le due scadenze

La prima scadenza: rinnovo per altri 4 anni

Dopo i primi 4 anni il contratto si rinnova per legge per altri 4. Il proprietario può evitarlo solo con una disdetta comunicata all'inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza, che indichi, a pena di nullità, uno dei motivi elencati dall'art. 3 della L. 431/1998:

• usare l'immobile come abitazione o per un'attività commerciale, artigianale o professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• destinarlo alle proprie finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto, se il proprietario è una società o un ente e offre all'inquilino un altro alloggio idoneo;
• l'inquilino ha già a disposizione un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• l'edificio è gravemente danneggiato, va ricostruito o messo in sicurezza e la presenza dell'inquilino ostacola i lavori;
• è prevista la ristrutturazione integrale, la demolizione o una sopraelevazione che richiede di liberare l'alloggio;
• l'inquilino non abita stabilmente la casa senza un giustificato motivo;
• il proprietario vuole vendere e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive: in questo caso l'inquilino ha il diritto di prelazione, cioè di comprare alle stesse condizioni offerte da altri.

La disdetta illegittima costa cara. Se il proprietario riottiene la casa con un motivo non vero, deve all'inquilino un risarcimento di almeno 36 mensilità dell'ultimo canone; se entro 12 mesi non usa l'immobile come aveva dichiarato, l'inquilino può scegliere tra il ripristino del contratto alle stesse condizioni e lo stesso risarcimento.

La seconda scadenza: nuove condizioni o fine del contratto

Dopo 8 anni ciascuna parte può proporre il rinnovo a nuove condizioni, per esempio un canone diverso, oppure rinunciare al rinnovo, senza bisogno di motivi. Deve scriverlo all'altra parte con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima della scadenza; chi la riceve ha 60 giorni per rispondere, sempre con raccomandata. Se non risponde o non si trova un accordo, il contratto finisce alla scadenza. Se invece nessuno scrive, si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Ogni rinnovo va comunicato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI; senza cedolare secca si paga l'imposta di registro sul nuovo periodo, con un minimo di 67 €. Costi e scadenze sono nella guida sulla proroga del contratto.

Uscire prima della scadenza

L'inquilino può recedere in qualsiasi momento se ci sono gravi motivi, con un preavviso di 6 mesi (art. 3, comma 6). Il contratto può anche prevedere il recesso libero, senza motivi, con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima. Per la comunicazione puoi partire dal modello di lettera di recesso.

Il proprietario non ha un diritto di recesso: durante i 4 anni può chiudere il contratto solo d'accordo con l'inquilino o se l'inquilino non rispetta il contratto. Il caso tipico è il mancato pagamento del canone: un ritardo di oltre 20 giorni è motivo di risoluzione (art. 5 L. 392/1978).

Le parti possono sempre chiudere il contratto di comune accordo. In ogni caso la chiusura anticipata va comunicata entro 30 giorni con il modello RLI e, senza cedolare, costa 67 € di imposta di registro. Rimborsi e adempimenti sono nella guida sulla risoluzione anticipata.

Canone, aggiornamento ISTAT e deposito

Nel 4+4 il canone è libero, ma vale solo quello del contratto scritto e registrato: ogni accordo per pagare di più è nullo, e l'inquilino può chiedere indietro le somme versate in più entro 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile (art. 13, commi 1 e 2).

L'aggiornamento ISTAT non è automatico e nessuna legge ne fissa la misura: si applica solo se il contratto lo prevede, nella misura e con il mese indicati dalla clausola. Si usa l'indice FOI: con l'ultimo dato, di settembre 2026, la variazione su dodici mesi è +4,0%. Il metodo è spiegato nella guida su quale mese usare per l'aggiornamento, e il conto lo fa il calcolatore dell'aggiornamento ISTAT.

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e produce interessi legali, da pagare all'inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978). Nel 2026 il tasso legale è dell'1,6%: su un deposito di 1.600 € sono 25,60 € per un anno intero. Tempi e trattenute sono nella guida sulla restituzione del deposito; chi paga le spese di casa è spiegato in quella sulle spese condominiali.

Registrazione e tasse

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se è anteriore. L'obbligo è del proprietario, che nei 60 giorni successivi deve darne prova all'inquilino e all'amministratore di condominio (art. 13, comma 1). Un contratto non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva lo sana, con le sanzioni. La procedura è nella guida per registrare il contratto online.

Per le imposte sul canone il proprietario persona fisica sceglie tra due regimi:

• Regime ordinario: IRPEF e addizionali sul canone ridotto del 5%, o sulla rendita catastale rivalutata se è più alta, più l'imposta di registro del 2% del canone annuo, da pagare ogni anno o per l'intera durata con uno sconto, e l'imposta di bollo sul contratto. Le spese di registrazione si dividono a metà tra proprietario e inquilino.
• Cedolare secca al 21% sull'intero canone: sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo, ma per tutta la durata dell'opzione il proprietario rinuncia a ogni aggiornamento del canone, ISTAT compreso.

Il 4+4 non dà diritto alle agevolazioni del canone concordato: niente cedolare al 10%, niente riduzione del 30% del reddito, niente IMU ridotta. Per confrontare i due regimi c'è il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Un esempio con i numeri

4+4 o canone concordato?

Con il canone concordato, o contratto 3+2, il canone deve stare nelle fasce dell'accordo territoriale del comune, di solito sotto i prezzi di mercato, e la durata minima è di 3 anni più 2. In cambio il proprietario ha l'IMU ridotta del 25% e, nei comuni ad alta tensione abitativa e in altri indicati dalla legge, la cedolare al 10%; l'inquilino ha una detrazione più alta. Come funziona è spiegato nella guida sul canone concordato; per sapere quale rende di più con i tuoi numeri usa il calcolatore canone concordato o libero. Tutti gli adempimenti del contratto sono raccolti nella sezione contratto di affitto.