IMU ridotta del 25% con il canone concordato

Se affitti un'abitazione a canone concordato, l'IMU calcolata con l'aliquota del comune si riduce al 75%: paghi il 25% in meno. La riduzione vale in qualunque comune, non solo in quelli ad alta tensione abitativa, e si applica anche sopra le aliquote più basse che diversi comuni prevedono per questi contratti. Con una rendita catastale di 700 €, a Vicenza nel 2026 l'IMU passa da 1.246,56 € con il canone libero a 582,12 € con il concordato.

• Strumento collegatoCanone concordato o libero: calcolo del netto annuo

Cosa prevede la legge

La riduzione è nella L. 160/2019 (art. 1, comma 760): per le abitazioni locate a canone concordato secondo la L. 431/1998, l'imposta determinata con l'aliquota stabilita dal comune "è ridotta al 75 per cento". Il Dipartimento delle Finanze precisa che si parte dall'aliquota fissata dal comune per le abitazioni diverse dalla principale o per la specifica fattispecie. Se il comune ha un'aliquota agevolata per il concordato, quindi, il taglio del 25% si applica anche a quella.

L'IMU sull'abitazione affittata si paga in aggiunta alle imposte sul reddito del canone, IRPEF o cedolare secca, e non le sostituisce: di regola l'IMU prende il posto dell'IRPEF solo per i fabbricati non affittati. Per confrontare canone libero e concordato con tutte le imposte insieme usa il calcolatore Canone concordato o libero.

Il calcolo passo per passo

1. Prendi la rendita catastale in vigore al 1° gennaio dell'anno: la trovi nella visura catastale.
2. Rivalutala del 5%, cioè moltiplicala per 1,05.
3. Moltiplica per 160, il coefficiente delle abitazioni (gruppo catastale A, escluso A/10) e delle pertinenze delle categorie C/2, C/6 e C/7, come cantine e box. Il risultato è la base imponibile.
4. Applica l'aliquota deliberata dal comune per quel tipo di immobile.
5. Riduci l'imposta al 75%, cioè moltiplicala per 0,75.
6. Se possiedi solo una quota, o solo per una parte dell'anno, moltiplica per la tua quota di possesso e per i mesi di possesso divisi per 12.

In formula: IMU = rendita × 1,05 × 160 × aliquota × 0,75 × quota di possesso × mesi/12.

Le aliquote del comune

Per le abitazioni diverse dalla principale l'aliquota di base è lo 0,86%. Il comune può aumentarla fino all'1,06% o ridurla fino ad azzerarla; i comuni che applicavano la maggiorazione TASI nel 2015 e l'hanno confermata fino al 2019 possono arrivare all'1,14%. Diversi comuni fissano un'aliquota più bassa per le abitazioni affittate a canone concordato, spesso con condizioni proprie.

A Vicenza, nel 2026, lo 0,66% riguarda le abitazioni delle categorie da A/2 ad A/7 affittate con contratto concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998) e usate dall'inquilino come abitazione principale: con la riduzione al 75% l'aliquota effettiva è dello 0,495%. L'abitazione affittata a canone libero rientra invece tra gli "altri fabbricati", all'1,06%. Il prospetto delle aliquote deliberate da ciascun comune si trova sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Con la rendita dell'esempio, 700 €, ecco come cambia l'IMU annua secondo le scelte del comune:

Il taglio di legge vale sempre il 25% dell'IMU calcolata con l'aliquota del comune. Nell'esempio di Vicenza, però, l'aliquota agevolata pesa più del taglio di legge: per questo conviene leggere la delibera del proprio comune prima di fare i conti.

Vale in qualunque comune

La riduzione IMU non ha condizioni territoriali: la norma richiama solo le abitazioni locate a canone concordato. È una differenza importante rispetto alla cedolare secca al 10%, alla riduzione IRPEF del 30% e al registro sul 70% del canone, che spettano nei comuni ad alta tensione abitativa (il 10% anche in pochi altri comuni). Gli accordi territoriali, del resto, possono essere firmati in tutti i comuni. In un comune fuori da quegli elenchi il concordato porta quindi almeno la riduzione IMU e, per l'inquilino, una detrazione IRPEF più alta.

I requisiti

• Contratto a canone concordato secondo la L. 431/1998, con canone e clausole conformi all'accordo territoriale del comune.
• Contratto registrato: un contratto di affitto non registrato è nullo, e il prospetto IMU di Vicenza, per esempio, precisa che contano solo i contratti registrati.
• Attestazione per i contratti non assistiti: se hai firmato senza l'assistenza delle associazioni dei proprietari e degli inquilini, procurati l'attestazione di rispondenza. Nessun documento del Dipartimento delle Finanze la indica espressamente come condizione per la riduzione IMU, ma il DM 16/01/2017 la riferisce alle agevolazioni fiscali in generale e i regolamenti comunali spesso la richiedono.
• Condizioni della delibera: se usi un'aliquota agevolata, rispetta anche i requisiti che il comune fissa, come l'abitazione principale dell'inquilino a Vicenza.

Verifica con il comune se il regolamento richiede una comunicazione o la dichiarazione IMU per applicare l'aliquota agevolata e la riduzione.

Quota di possesso, mesi e scadenze

L'IMU è a carico di chi possiede l'immobile, non dell'inquilino, e si divide in base alle quote: se l'appartamento dell'esempio appartiene a due coniugi al 50%, ciascuno versa 291,06 € all'anno. Conta anche la durata del possesso: il mese in cui possiedi l'immobile per più della metà dei giorni vale per intero. Se lo hai acquistato in corso d'anno e lo possiedi per 8 mesi, l'IMU del concordato è di 388,08 €. Se il contratto concordato inizia o finisce durante l'anno, chiedi al comune come conteggiare i mesi con l'aliquota agevolata.

L'IMU si paga in due rate, entro il 16 giugno ed entro il 16 dicembre. Se stai decidendo tra canone libero e concordato, valuta l'IMU insieme alle imposte sul reddito: i conti completi sono nella guida Canone concordato: conviene al proprietario?, mentre le altre imposte sull'affitto sono raccolte nella sezione Tasse sull'affitto.